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[百姓茶馆] 对洛阳房市的再思考

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洛港上尉

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洛港大文豪

发表于 2019-1-12 21:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
半年多前,我写了一篇《让人窒息的洛阳房市》,把当时洛阳市区房子的供不应求状况简单叙述了一下,帖子地址在:https://www.lyshangdu.com/thread-30874-1-1.html


半年过去了,全国的房市悄然发生着变化,供需不平衡在继续加剧,人们的心理也悄悄发生改变,洛阳的基建项目更是接连上马,我也在一直持续观察着,有了一些新思考,更多的是我无法解答的新问题。


一、供不应求依然如故
市区内的楼盘仍然是几乎没有,连邙山上的楼盘都屈指可数。伊滨区由于有大量土地,加上师范学院等多个机构入驻,有复兴的迹象,多个楼盘蠢蠢欲动。连孟津与洛阳市区接壤的地方,都有恒大坐镇超级大盘。向北和向东,大概会成为未来洛阳的城建趋势。摇号选房、全款买房渐渐成为新常态。因为限价,加上在售楼盘大多数位置比较偏远,所以总体售价并不是个个超一万,多数在8500左右。供应不足是当前洛阳楼市的主要矛盾。
从2017年到2018年,仅成交少量住房用地使用权转让,旧城改造项目多数停止。所以,中长期洛阳房市仍然会保持供应紧张。


二、为什么?
住房供应紧张,洛阳楼市早已完成去库存的任务,那为什么不加快土地供应呢?
首先,我认为是基建上马项目多,尤其是地铁,占用大量财政资金,城市区现成的闲置土地已经不多了,只剩下一些国企用地和旧城。国企迁址和旧城改造都需要大量资金,目前政府腾不开手,难以完成拆迁任务。


第二个原因我认为是,由于基建项目上马太多,尤其是地铁,即使运营后,也可能会持续亏损几年,这些都需要财政资金的大量、持续投入。为了能获取尽可能多的资金,政府会在将来基建项目基本完成后,让快速路,地铁沿线地块完成升值,城市整体提升后,再去开发房地产。那时基建释放的红利已经成为现实,那时再出让土地能够获得更高的土地出让金。土地是政府最大的一次性资源,一旦出让,不能再卖,不可持续,所以,一定要尽量卖个好价钱。


第三个原因是因为当前国家层面限价的政策压力还在。由于房价限价,虽然房子好卖,但利润太薄,即使政府出让土地,房企竞拍热情虽高,但竞拍价格也不会出太高。但限价不是长久之策,在通胀抚平上一轮房价上涨波峰后,限价政策必然取消,那时长期压抑的需求会突然释放,必然迎来又一轮大涨。


三、当前房市对洛阳的影响
首先,房价虽然稳住了,但是房子供应不足,导致许多新洛阳人根本买不到房,权力寻租空间、房企灰色利润空间加大,会损害政府的公信力。而且由于一手房供应紧张,会让房主对房价上涨形成预期心理,握房不售,导致二手房也供应不足,进一步加剧房子供应紧张的态势。


第二,买不到房,更会打压外来人才入洛生活的热情。当前各大城市都在吸引大学生和年轻人口入住,借力争相进行产业升级。如果因为住房供应短缺造**才无法引进,会让洛阳错失这一轮产业升级的机会。而且如果当前政策继续进行下去,三五年后,基建虽然成型,但却丧失了三五年的人口红利,造**才断代,更不利于产业发展。那时候再想凭城市基建水平高吸引产业,怕是会更加困难。









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洛港中校

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发表于 2019-1-12 21:05 | 显示全部楼层
**=成 人
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洛港中校

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发表于 2019-1-12 21:21 | 显示全部楼层
今天真冷,没有星星。
收对象,收旧对象,收破对象,收用不着的对象;用旧对象、破对象、用不着的对象,换盆,换大铝盆,换不锈钢盆,换各种盆,任您挑选。
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洛港中校

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发表于 2019-1-12 21:24 来自手机 | 显示全部楼层
长期还是看好楼市。
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洛港元帅

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发表于 2019-1-12 21:45 来自手机 | 显示全部楼层
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洛港上尉

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发表于 2019-1-12 22:08 | 显示全部楼层
房产中介贴,鉴定完毕。
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洛港元帅

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发表于 2019-1-12 22:10 来自手机 | 显示全部楼层
没那么严重,人才来不来,受很多因素制约,买不买得到房子可能往后排。
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洛港中校

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发表于 2019-1-12 22:29 | 显示全部楼层
    人才一看薪酬水平,二看薪酬水平,三看薪酬水平,四看成长空间,五才看生活环境。
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洛港水卒

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发表于 2019-1-12 23:01 来自手机 | 显示全部楼层
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