让人窒息的洛阳房市

观帖前，请移步国家统计局网址：http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201805/t20180516_1599566.html
看2018年4月份70个大中城市房价统计。
其中说，08年4月份洛阳房价比去年同比增长8%，比2015年同比增长15.5%。

然后再看腾讯网发布的数据：http://henan.qq.com/a/20180530/023290.htm

洛阳目前均价7942元/平米，环比上涨0.33%，同比上涨30.11%，环比涨幅较上月略有扩大，同比涨幅有所回落。


发这篇帖子我完全没有底气，大热天实在不想跑楼盘看，各个房产网站上发布的信息严重滞后、价格背离常识，中介满嘴互喷。所以，以下各个标题仅供参考和探讨，如果有错误，请及时指出，我会及时更正。


一、洛阳的房子究竟卖多少钱?
2017年6月，洛阳出台限价，命令各楼盘新房备案价格不得高于2017年5月，算是稳住了洛阳房价的名义价格，正式加入了国家限价队列。
限价，这个强硬的政策，区别于限贷和限购的准市场手段，在施行一年后，也培育了新的市场怪胎。

在部分城市，直接造成一手房二手房价格倒挂，也就是说，二手房价格远远高于新房价格。倒挂的结果是，新房成了稀缺资源，僧多肉少，不得不摇号确定购房名额，而买到即赚到。

如果说2016年洛阳房价的起飞是由于一线城市限购后资金的挤出效应，那么2016年底到2017年初则是由于地铁等基建的强刺激。按理说，洛阳属于三线城市，但是由于目前大规模的基建给人们带来的心理预期，房市和郑州、西安、成都、武汉等中心城市产生了强烈的相似性，主要是：
1. 新房供应减少。2016年前，每年九月、十月，以及开春后的3月，总会有房博会，各大楼盘集体宣传。从2016年到现在，未见房企大规模宣传。各个售楼处十分冷清，不是由于生意不好，而是由于新开盘、新开大盘不多，尤其是洛阳市中心地带，只有零星的几个楼出售，供应量少得可怜。

在这里要重新定义一下洛阳市的中心地带是哪里？先划一下目前属于市区的地带，北到310国道，西到宁洛高速，南到高铁站，东到二广高速。这是目前洛阳市房市的存在区域。在这个不规则的三角形里，还可以找出四个支点，连成一个圈，算作洛阳房市的核心区，分别是，北到洛阳站，西到谷水，南到高铁站，东到关林站。目前，在核心区域内的商品房，价格基本都在万元以上了。

不像16年前，有两个升龙、好几个建业、恒大绿洲、东方今典等超大盘的撑场。目前核心区内几乎没有大盘，仅有的新楼盘都在核心区的边缘，如西边的龙鳞路、河洛路等环周山森林公园楼盘，北边的状元红路一带，西南边的孙辛路银隆产业园一带，而东边两个大盘，恒大绿洲和开元壹号的阶段性开发已经接近尾声，东边本来还有拓展空间，但是因为有伊滨区的存在，和关林一带城中村的复杂，从开元壹号到伊滨区，形成了房产开发的几近真空区域。




新房供应量减少的原因只有一个——供地减少+开放商开发不积极。供地减少的原因是因为洛阳本来就是河流冲刷区域，北、西、南三面环山，目前房产开发几乎接近山脚，甚至邙山上都已经种上了房子。棚户区改造成为主要的供地来源，而棚户区的改造需要过拆迁关，拆迁需要资金，目前地方债吃紧，没钱就推不动拆迁，供地减少。


开发商不积极主要原因是一手房限价，开发商故意拖延进度和开发，等待限价取消。由于限价前洛阳楼市的火爆，开发商资金回笼，现金流充裕，当年东方今典水晶七号抛售回款的盛况不会重演。


限价可能取消吗？我不知道2018年、2019年可不可能，我只知道终有一天会取消的，那时候房子一定比现在更贵。2021年底，洛阳地铁开通，就是最有可能让这所有压力集中释放的节点时间，甚至更加提前。


然而有些盘，尽管再三拖延，该开还得开，不然太不像话。于是就有了摇号这种神奇的工具。也爆出了各个亲戚领导“打招呼”提前内部留房的必然寻租手段。房产商是逐利的，不是维护公平正义稳定的，所以“摇号”只是个幌子，不能保证公平公正公开。


在天涯上，为了绕开一手房备案价格限制，我看到了郑州房产商的手段，真实性未知，大家权且一看，地址：http://bbs.tianya.cn/post-develop-2288287-1.shtml


主要手段有：
1. 签订一阴一阳两个合同，阳合同售价为房管局备案价格，该合同也是备案合同。阴合同则是实际成交合同，价格远远高于合同备案价。
2. 没有预售证提前买。实际上是变相占用了购房者的资金。
3. 直接索要转让费。
4. 通过未知手段，将一手房当二手房卖。
5. 精装修打包出售，将备案价之外的实际成交价格打包入装修费用。


此外，还有很多手段：
1. 权力寻租，托关系找后门，让开发商留房。
2. 开发商通过服务费、中介费、介绍费、茶水费等等各种名目，收取额外的费用。





二 . 我们该怎么办？

从两年前开始，洛阳的租房市场供应已经明显让人感觉到完全饱和的迹象，租金一降再降，甚至降到房主宁愿空置也不愿出租的程度。目前在市中心租个老旧小区，100平米左右，大部分月租金都在一千二左右，甚至低至一千。这样低的租赁市场，只能说明洛阳市的流动人口极少，也侧面验证了洛阳是一个人口流出城市。大部分进城务工的农民工，只能从事建筑、装修、物流等体力劳动，他们宁愿住在城中村，月租金也就500左右。而租住单元楼、从事脑力劳动、尚未购房的租赁市场主要需方，洛阳市奇缺。


而洛阳市的二手房价格，也就是最能反映真实市场价格的房价，最近几个月的涨幅都超越了一手房的涨幅。


可惜的是，洛阳市的工资水平，由于产业限制，盘桓不前。动辄一百多万的房子，让公积金贷款几乎没有用武之地，而且公积金贷款周期太长，耽误开发商赚钱，只能商贷来买。而且鉴于一手房的备案价被控制，有部分开发商甚至不接受贷款，要求全款一次性付清，从而加速资金回流速度。


综上，目前洛阳的房市，处于无房可卖、房价失真、房价高企、房价收入悬殊、租售比超低等扑朔迷离的情况中。


但是，区别于省会等二线城市，洛阳房市还有另外的独特特征，就是由于流入人口少，刚需少，体量小，房价的上升对人民的生活水平影响较小，对社会稳定影响较小。但由于房价收入比过高，客观上进一步恶化了外来人才的流入。高房价、人才流失、产业不发达恶性循环。
这不是单单洛阳这样的三线城市有这样的问题，大部分非省会三线城市都是这样。




三、如何破局？
我不知道，甚至我都不知道我在上面两个标题下写的东西是不是对的。

分析很好

沙发 2018-6-3 01:01 评论(0) 收起评论

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板凳 2018-6-3 02:00 评论(0) 收起评论

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现在哪有一万以下的房子。好地段都一万多了。看最后说破局。为什么要破局。这就是现实。谁也改变不了。而且等地铁建好了。房价还要涨。那些等房价。降价的人。我看这辈子是没有机会了。刚需的赶紧买。过了这个村。就赶不上最后的末班车了

地板 2018-6-3 02:27 评论(0) 收起评论

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道北二手房价格高吗？

5^# 2018-6-3 05:35 评论(0) 收起评论

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据我所知，洛阳的刚需很少，差不多都有多套房，所以，应当放开房价，让房价使劲涨，反正也不影响居民的正常生活。等大家迷过来了，不买了，没人接棒了，自然就下跌了。人为限购限价，是违背市场规律的，不会有好结果的。

6^# 2018-6-3 07:06 评论(0) 收起评论

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窒息个毛线，不看不买不凑热闹不就完了，洛阳有几个刚需？

7^# 2018-6-3 09:19 评论(0) 收起评论

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洛阳房市的独特特征，就是由于流入人口少，刚需少，体量小，房价的上升对人民的生活水平影响较不小，对社会稳定影响也不小。但由于房价收入比过高，客观上进一步恶化了外来人才的流入。高房价、人才流失、产业不发达恶性循环。

8^# 2018-6-3 11:10 评论(0) 收起评论

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现在什么生意都不好做，市场不好，只能将闲钱买房，作为安全投资的心里安慰，越涨越买。至于住不住，再说，买了就能压住心慌，这是普遍心理。

9^# 2018-6-3 11:18 评论(0) 收起评论

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比2015年同比增长15.5%。

10^# 2018-6-3 11:54 评论(0) 收起评论

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开发商设各种坑谁敢买？售楼部一天不见人去，饥饿营销是他们一贯的手段

11^# 2018-6-3 12:08 评论(0) 收起评论

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核心房源少  且贵 这是不争事实。地铁开通对于周边房价提升是有原因，但更多是心理（确实会推动了房价进一步上涨）。目前指望跌是不可能了，横盘滞涨，换房需求不可低估。
反正现在买房把父母及自己积蓄耗光是不假（有钱人可以绕道）。
一套房子一百多万，月供6，7千以上，你说对生活品质没影响，那是扯蛋。唯一引爆房价泡沫破灭的原因就是经济不景气，失业人数急剧增多，断供。（啥时候我没那本事）
之前赶上末班车或者拆二代及有钱人可以无视此回复。

12^# 2018-6-3 14:49 评论(0) 收起评论

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{:4_254:}

13^# 2018-6-3 15:45 评论(0) 收起评论

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个人看法---不是刚需就等等
现在绝不是买房的好时机。就像股票，等人人都入市买股票就是你退出、卖股票时；现在的房价涨疯了，就像是股票的高点，谁买谁‘站岗’、套牢！虽然‘房价’总的趋势是只涨不落，但据现在的市场状况，一年、两年后，房价可能微涨，烧饼有可能两块一个···

14^# 2018-6-3 19:14 评论(0) 收起评论

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15^# 2018-6-3 19:31 评论(0) 收起评论

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以目前洛阳的工资水平，不一定能支持当今的房价。

16^# 2018-6-3 20:38 评论(0) 收起评论

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立贴为证，洛阳的房价还会涨下去，暴涨不会了，慢涨是一定的。之前十年任何时候都适合买房，越早越好。未来十年依旧。

17^# 2018-6-3 23:56 评论(0) 收起评论

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经济适用房还建不建了？估计早就被人排队买号了，后面的腐败是显而易见的，真实有条件的都买不到经适用房，各种关系屯房的着实可恨，一个房号估计能卖10万，有人专门发国难财，而背后则是各类腐败分子在从中渔利。

象我们这老老实实干活的，将来给儿子准备婚房的，为了娶媳妇，逼着刚需家庭父母去农村偏远地区买房子，倒也清静，让他们涨吧，反正我是不准备买。
我则有预感，让被房价泡沫冲昏头脑的最后后悔的吐血，跟风买高价房，只能捣住没有主见的老百姓，一辈子陷入房奴的境地，毫无轻松幸福可言。
我呼吁大家到稍微偏远地区买房，只要公路发达，去市里也根本不是问题。慌什么？气死奸商。呵呵/

18^# 2018-6-4 06:37 评论(0) 收起评论

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丽京上空的云 发表于 2018-6-4 06:37
经济适用房还建不建了？估计早就被人排队买号了，后面的腐败是显而易见的，真实有条件的都买不到经适用房， ...

你说的不错，关键是炒房的把房子炒起来了，想降价不怎么可能，只能停留在这个价位，买房就是买气受，开发商坑太多，官商勾结坑害百姓，不买也罢

19^# 2018-6-4 08:07 评论(0) 收起评论

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在“房住不炒”大环境下，首先不会出现疯涨，想炒房的在现在点位不会出手买房，部分刚需买房的年轻人可以按揭买个小面积的过渡一下，开发商敢于“逆势操作”的很少，这样不遇大的经济形势波动房价将趋于稳定。随着收入提高将缓解“买不起”矛盾。

20^# 2018-6-4 10:32 评论(0) 收起评论

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这都是政策的套路而已。
十年前没买房的，现在想买很多人已经买不起了，以后更买不起。我指的的是有购房需要的，不是炒房的。

21^# 2018-6-4 15:22 评论(0) 收起评论

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真不知道刚需这个词发明出来是有什么用意，农村出来的，哪个没有几分宅基地，也就城里人动不动就是平方平方的算计，对于洛阳，炒房错过了十年前那个机会，就不要再玩了，什么教育医疗，我个人觉得基本是忽悠，就洛阳的几个医院，水平怎么样，大家都是明眼人。教育，如果正常来说，今后的优质教育应该是私立学校，其实现在已经有这苗头了。人生就这几十年时间，大可不必计较房子这事，如果想住别墅的，衡量一下自己各方面的条件，多努力，多赚钱。一般百姓，有个合适的住处就行了，孩子们有孩子们的生活，要是因为没房子结不了婚，我看就别接了，孩子能力已经明显落后同龄人了，还接什么婚，应该赶紧行动起来多学习多努力，提高自身水平

22^# 2018-6-4 22:45 评论(0) 收起评论

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现在的房价，让人目瞪口呆。反正买不起了，买房的都是有钱人，要么坑住急着买房结婚的年轻人。

23^# 2018-6-5 09:57 评论(0) 收起评论

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多了解一下全国房价的走势，房价上涨是全国的普遍现象。洛阳现在的房价，不过就是三线城市的普通水平而已，大幅低于芜湖、柳州、襄阳等中西部非省会城市，完全还没有体现出全国四十来个地铁城市之一的水平。全国还有不少县城与县级市房价破万了，安徽的二号城市芜湖，连修地铁的资格都没有，现在最贵带装修的楼盘已经涨到1万8、9了。

至于什么洛阳的工资支持不了现在的房价，其实全国除了那种人口大量流失，经济发展豪无前途的城市，发展稍好点的城市的工资都支持不了现在的房价，我北京的几家亲戚，除了有一个伯父是退休的医院院长收入比我家高，大部分北京亲戚的收入还不如在洛阳的我家呢，结果他们那里的房价是近七万一平，就是让退休的医院院长伯父现在买北京的房子一样买不起。

24^# 2018-6-5 10:09 评论(0) 收起评论

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涨吧，有胆量涨到5万一平

25^# 2018-6-5 12:10 评论(0) 收起评论

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爱宠屋0379 发表于 2018-6-3 15:40
房价的涨和降好像只有炒房人最敏感，老百姓对于房价不是太敏感，真的需要不管贵贱都会买，不需要就算一平方 ...

买房子买郊区好。价格便宜。我不赞同你的观点。你只看到价格便宜。郊区偏僻。没有大型超市。没有优秀的医院。没有质量高的学校。家里有病人就深切体会到靠近市中心好医院的好处。家里有老人。三天两头要往医院跑。住得近。几分钟就到了。郊区。往医院赶。恐怕有的病人还没到医院。就给耽误了。家人和病人根本折腾不起。所以买房子一定要看地段。不是好地段。买的房子也是鸡肋。以后养老。孩子教育都是好地段。占尽先机。郊区的房子买了也会后悔的

26^# 2018-6-6 10:48 评论(0) 收起评论

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修完地铁应该会涨一波

27^# 2018-6-6 10:50 评论(0) 收起评论

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买房三要素，地段地段地段！

28^# 2018-6-6 15:37 评论(0) 收起评论

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整体来说洛阳房价还不算贵，20万都能买房的城市能叫贵么。。

29^# 2018-6-6 15:48 评论(0) 收起评论

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涨起来的真快

30^# 2018-6-6 21:17 评论(0) 收起评论

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31^# 2018-6-6 21:19 评论(0) 收起评论

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把帖子挖出来打
楼下排好队
一层一层打

32^# 2021-11-6 23:05 评论(0) 收起评论

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孩子们如果能上在省外上个一本大学，毕业后不会回洛阳的！房价高，就业机会少，创业难！

33^# 2021-11-7 06:02 评论(0) 收起评论

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丢了忘了 发表于 2018-6-3 09:19
窒息个毛线，不看不买不凑热闹不就完了，洛阳有几个刚需？

说得对，就是不买！

34^# 2021-11-7 08:11 评论(0) 收起评论

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请帖主分析一下未来洛阳二手房的价格走势？

35^# 2021-11-7 08:28 评论(0) 收起评论

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经济适用房估计早就被人排队买号了，这里面的腐败是显而易见的，真实有条件的都买不到经适用房，有关系点屯房，着实可恨，一个房号估计能卖10万，有人专门发国难财，而背后则是各类腐败分子在从中渔利。

36^# 2021-11-7 09:39 评论(0) 收起评论

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