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万科物业多年来的光环，在越来越多曝出的问题中变得暗淡。 近期，哈尔滨万科·招商诺丁山小区居民向媒体反映该小区万科物业不作为、乱作为，消防通道被堵，杂物长期不清，物业员工食堂宿舍占用居民活动室等问题。 此前的6、7月份，市场曾传出万科物业被杭州国信嘉园业主委员会解聘的消息，全体业主的服务评价单上，万科物业仅获得了7.64%的满意率。“万科物业以史上最差物业的形象出现在中国大地上。”该业委会在《告国信嘉园全体业主书》中称。 不仅是万科，明星房企的名单中，被业主投诉的事件屡屡发生。有统计显示，上市房企法律诉讼中，最多的案由为物业服务合同纠纷，占比超21%。 但是这并不妨碍房企物业走上满是鲜花和掌声的舞台，上市房企分拆物业上市，在今年应该会很轻易地登上房企大事件的热榜。 “万科物业在未来很长一段时间内都不会上市。” 即便在今年3月份的业绩推介会上，万科董事会主席郁亮做出如此明确又几乎是决绝的回答，仍然不能阻止6月底股东大会上这个问题再次被抛出，总裁祝九胜不得不再次回应，“没有时间表”。 这一定不是最后一次，万科的管理层应该做好了在各个公开场合被问到“物业上市”问题的准备，特别是当一家新的物业公司被房企，尤其是知名房企分拆上市的消息传出时。 中国恒大8月13日晚间发布公告，旗下恒大物业合计引入235亿港元战略投资，以支持物业管理业务的发展。战投队伍中包括中信、光大控股等大型央企，红杉资本中国基金、云锋基金等顶级投资基金，及腾讯、周大福等大型企业。 7月底，恒大公告称，正考虑分拆物业管理服务在香港联交所独立上市。 融创已经先走一步。 8月6日晚间，融创宣布分拆附属公司融创服务控股有限公司于香港联交所主板上市。虽然募资规模尚未透露，但此前来自外媒的消息是：10亿美元。 外界眼中的“碧恒万融”四大房企巨头中，只有万年物业第一名的万科对上市说“不要”。 早在2018年6月就在港交所上市的碧桂园服务，市值已经翻了四倍。TOP10房企已经有7家正在或已经把旗下物业拆分送上交易所，再加上非头部房企，拆分物业上市已经成“潮”。 外界大多无法理解，万科迟迟不上市，到底是出于何种考虑。于是，“什么时候上市？”“为什么不上市？”“还在等什么？”成了投资者越发常见的灵魂三问。 但普通民众最想问的还是，这些房企物业上市能带给我们什么？上市了服务就会好吗？我们的问题就能解决吗？ 无解的物业与业主矛盾？ 从媒体拍摄的诺丁山小区的图片中，能找到很多很多小区的影子。 楼梯间内推满了各种杂物，消防通道被建筑垃圾堵塞。 “居民也反映多次，万科物业根本不作为。”当万科物业的媒体对接人对媒体反馈已清理后，小区居民却说：“万科物业只清理了门内的建筑垃圾，而堆在门外的沙子堆和红砖等施工物料还在，现在消防通道仍被堵得死死的，物业只管门里不管门外，这也能说是‘已清理’吗？” 就在这之前的两个月，杭州传出一小区业主委员会罢免了万科物业的消息，原因是在全体业主以公开投票方式对所聘请的万科物业进行服务评价时，满意率仅为7.64%。报道中，该小区有业主称，‘大牌’万科沦落成这样，令人匪夷所思！” 有自媒体查询了“黑猫投诉”，万科物业截至2020年7月30日，共存在72条投诉，用户投诉万科物业的原因包括，“虚假宣传，公共车位出售等问题”、“未履行合同”、“偷业主暖气热量”、“客服不处理,服务不到位，虚假宣传，交房质量问题严重，万科物业不作为,互相扯皮”、“物业私自挪动车牌”等等。 类似的投诉，几乎在所有的房企物业中，都可以找到影子，包括碧桂园、恒大、融创等知名房企。 正当这些投诉的业主正在为所在小区的物业烦恼、焦灼却又投诉无门的时候，资本市场传出了它们“受宠”的消息。 孙宏斌、许家印“食言”因缺钱？ 当今年5月，管理层对外透露“融创服务有安排上市的计划”，而后两个月被媒体曝出分拆出的物业管理业务准备登陆港交所，集资金额约为10亿美元时，“食言”“打脸”“真香”这样的词，立刻被用到了融创中国董事长孙宏斌身上。 5年前，当分拆物业上市已经成为不少房企讨论的议题的时候，孙宏斌表示，“很荒唐”。 彼时，孙宏斌曾明确表示，不会谋求融创的物业管理公司分拆上市，原因是“物业公司就像办公共服务类机构，如果被分拆上市的话，将使得物业公司变成赚钱的工具，这种做法并不可取。” 外界认为，当时的孙宏斌看不上物业这点“小钱”。 掉头来得猝不及防。 背后的主要原因，恐怕还是缺钱。 融创的高负债，路人皆知，近期还在不断大手笔融资。 一份《2019年TOP15房企净负债率排行榜》显示，2019年年底，融创中国的净负债率为179.64%，位于内地TOP15房地产企业净负债率排行之首。 “我们自身来讲，物业上市后，对资产结构、提升净资产、降负债率也有很大支持。”今年5月份的融创中国股东会上，融创的高层如此解释。 改变想法的不止是孙宏斌。 “没有分拆物业管理上市的计划。”2018年3月，恒大2017年业绩会上，恒大集团董事局主席许家印的这一表态，甚至都没有引起过多的讨论，只是一些媒体发的一句话快讯。 但是，两年刚过，人们就看到了恒大“正考虑分拆物业管理服务独立上市”的消息，紧接着是“引入235亿港元战投”的重磅消息。 恒大物业的战略投资者也堪称“天团”，马云、马化腾、沈南鹏……符合对业内豪华的所有想象。有人评价，这符合许家印的作风，“不鸣则已，一鸣惊人”，以及“要干就干大的”。 “融资为集团物业管理业务引进了一批卓有声誉的战略投资者，将会提升其物业管理业务的企业形象、专业水平，也能支持其成长和发展。”恒大表示。 如此大的阵仗，一来是为了融到更多资金，再来，在分拆物业上市的队伍里，恒大确实不算早，想要在资本市场讲好故事，当然需要拿得出手的阵容。 2014年，花样年旗下彩生活服务集团在香港上市，成为国内第一家物业管理类上市公司。 随后，多家龙头房企踏上这条“花路”，包括中海、碧桂园、保利、招商蛇口，等等。有统计显示，内地赴港上市的物业公司高达26家，平均市盈率高达41.39倍。 花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军近期在公开场合表示，预计到今年年底，上市物业管理公司有可能超过40家，未来三年将超过100家。 “物业管理行业还处在发展初期，未来前景广阔，整个物业管理行业的规模将超过10万亿元。”潘军说。 万科物业估值破1000亿，不上市“怕被资本市场带坏”？ 这么多房企挤破头的路上，唯独没有万科。 “万科物业暂时没有上市计划，并且在未来很长一段时间内都不会上市，等到大家都认可万科物业‘城市服务商’的身份时，万科物业才会考虑上市。”这已经不是第一次万科的高层公开回应物业上市传闻。 彩生活的上市，打开了一扇新的大门，而这扇大门，万科不进，似乎在所有人看来都说不过去。
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