物业费是由物业服务成本决定的，而不是其它

       物业成本取决于双方约定的物业服务内容及服务标准，而不是其它。这个双方以合同的形式约定的服务内容及服务标准，一定要详细，详细到电梯每天巡查几次，巡查内容是啥？每月维保请什么等级的维保公司来做，哪些配件更换是物业费承担，哪些动用维修基金；门厅一天清扫几次，水箱每年清洗消毒几次，化粪池多长时间一清，室外下水道多长时间例行性疏通一次，保安年龄不能超过多少岁，消防系统多长时间联动演练一次，中控室24小时有专业人员值班，对遛狗不栓绳等不良行为，物业公司第一次规劝，第二次曝光，第三次报告业主委员会等等。

       有了详尽的物业服务内容及服务标准，物业服务成本就出来了，加上合理的利润及税金，除以双方约定的标的物（建筑面积、公摊面积、甚至居住人口都行），物业服务收费单价就确定了。合同签订前，合理利润是谈判焦点，合同执行中，物业服务内容及服务标准达没达到合同约定是焦点。可现在的物业服务合同都太粗略，对物业服务内容及服务标准太模糊，执行过程中必然引起争执。
       现实中有几种错误观点，一是本末倒置，认为物业费标准是买房时约定的，那么物业公司只负责打理公摊面积，那物业费就按单价乘以公摊面积就好；第二种物业费跟房价相关，房价高就高点，房价低就低点，完全不考虑物业服务内容及服务标准决定成本（同样的物业服务内容及服务标准是不是好地段就高点，郊区就低点）；第三种是与收入挂钩，商品房就该高，经适房、安置房就该低，试想，同等面积的高层小区，经适房户数更多，设备设施使用频率更高（加上设备、设施选用与建造标准就低），后期运维成本更高，人相对多，保洁、垃圾清运、公共秩序维护成本都高，同等物业服务内容及服务标准，物业费怎么就该低呢？
       物业公司是来挣钱的，服务行不行另说，扯皮，可汤下面都是老手，宁可降低服务标准，虐待设备设施也要保证挣钱，挣多挣少至少不能从家拿钱。
       南京火灾告诉我们，安置房如果物业费太低，消防系统很多都是瘫痪或半瘫痪的。

通过了。

沙发 2024-2-28 09:42 评论(0) 收起评论

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板凳 2024-2-28 10:19 评论(0) 收起评论

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有道理

地板 2024-2-28 11:44 评论(0) 收起评论

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物业公司如果服务住户少于五千户肯定是亏的，至少要一万户以上才有可能稳定的赢利。这就是单独小区业主与物业永远谈不拢的原因。上万户的小区不多。而且物业还不可能，百分之一百的能够收到物业费。

5^# 2024-2-28 11:48 评论(0) 收起评论

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俺们小区440一年，没交了直接贴个条，超过期限要去起诉什么的。
这里面包含50元的停车费，但是小区里面的车位都被各家各户用地锁锁上成了私人车位，曾经有一段说是要拆了地锁，后来没有动静了。
内部停车乱七八糟，路上停的都是车，本来两车道，有的人直接就停路上，北门是消防通道进口，铁门内外都是停的车，真要着火了，消防车还是进不来。
有一年北面的楼上有人拉线充电，把下面一堆电动车引燃了，还烧了两个五菱的剁椒鱼头，那家人估计是看事大了，把线扔下来了，最后不知道找没找到人，那门洞现在还是黑黢黢。
现在的物业啊，就知道要钱，其他的一律不管。

6^# 2024-2-28 12:27 评论(0) 收起评论

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        对绝大多数高层小区业主来说，物业公司是离不开的坏东西！

7^# 2024-2-28 13:08 评论(0) 收起评论

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物业公司是坏东西！

8^# 2024-2-28 13:58 评论(0) 收起评论

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想当然。物业费多少只跟物业公司的胃口和手段相关

9^# 2024-2-28 15:30 评论(0) 收起评论

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江南春 发表于 2024-2-28 15:30
想当然。物业费多少只跟物业公司的胃口和手段相关

       对！这就是现实，理论上的东西没用，也可以说想当然。

10^# 2024-2-28 17:37 评论(0) 收起评论

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我这里的物业管理有点差，电梯间到家门口这一片，有时候很长时间都没人拖，有一次家里要来重要客人，家里拾掇好了出门一看很脏，就自己拿笤帚扫了，再用拖把拖干净，懒得群里艾特物业，三轮两轮电动车占车位了，也是自己动手挪走

11^# 2024-2-28 19:34 评论(0) 收起评论

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      服务内容、服务标准没有细化写在合同里，你说他服务不到位，他说到位了，扯不完的皮。

12^# 2024-2-28 20:07 评论(0) 收起评论

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1234567 发表于 2024-2-28 20:07
服务内容、服务标准没有细化写在合同里，你说他服务不到位，他说到位了，扯不完的皮。 ...

疫情封控没有写在合同里，为什么物业执行得那么不折不扣？

13^# 2024-2-28 21:16 评论(0) 收起评论

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江南春 发表于 2024-2-28 15:30
想当然。物业费多少只跟物业公司的胃口和手段相关

你说得对，楼主说了一大堆，没你这几个字有效

14^# 2024-2-28 21:18 评论(0) 收起评论

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1234567 发表于 2024-2-28 17:37
对！这就是现实，理论上的东西没用，也可以说想当然。

物业公司和业主之间，就不是平等协商的关系，物业公司也不是业主请来的，很多是开发商的关系，比业主来的还早，它不用对业主负责，没有第三方端水，业主方完全是鱼肉。这个物业制度设计一开始就有Bug,好像是故意设置的Bug，让大家体会一下“民主”有什么弊端，然后就断了念想。

15^# 2024-2-28 21:33 评论(0) 收起评论

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江南春 发表于 2024-2-28 21:33
物业公司和业主之间，就不是平等协商的关系，物业公司也不是业主请来的，很多是开发商的关系，比业主来的 ...

它不用对业主负责


权利只对权利的来源负责----------孟德斯鸠

16^# 2024-2-28 21:34 评论(0) 收起评论

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       物业公司不进入，业主如何收房？开发商招标的物业一般签二年合同，叫前期物业。前期物业可以理解为临时物业服务，或试用期物业服务。况且，两年合同是和开发商签的，业主并不受约束，业主按规定程序可以提前选聘物业公司。

17^# 2024-2-28 21:50 评论(0) 收起评论

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1234567 发表于 2024-2-28 21:50
物业公司不进入，业主如何收房？开发商招标的物业一般签二年合同，叫前期物业。前期物业可以理解为 ...

这么理直气壮，当仁不让，哪里有一点服务的态度，开口就是大爷腔调，难怪处处喊打。

18^# 2024-2-28 21:58 评论(0) 收起评论

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       问题是业主是一盘散沙，懂法律、懂政策，有能力，能组织业主达成统一意愿，按规定程序选聘符合大多数业主意愿的物业公司的人，愿意义务付出大把时间、大把精力来牵头做这件事么？说句难听话，有那时间与精力，挣钱又买套小户型了。

19^# 2024-2-28 22:05 评论(0) 收起评论

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1234567 发表于 2024-2-28 22:05
       问题是业主是一盘散沙，懂法律、懂政策，有能力，能组织业主达成统一意愿，按规定程序选聘符合大多数业主意愿的物业公司的人，愿意义务付出大把时间、大把精力来牵头做这件事么？说句难听话，有那时间与精力，挣钱又买套小户型了。

事在人为，其实有你在论坛查资料发帖子列举洛阳40多次被破城的劲头，还有什么是做不成的？你为什么不省下那点时间和精力，去挣钱又买一套小户型？

20^# 2024-2-28 22:14 评论(0) 收起评论

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1234567 发表于 2024-2-28 21:50
物业公司不进入，业主如何收房？开发商招标的物业一般签二年合同，叫前期物业。前期物业可以理解为 ...

笑话，我又不是向物业公司买的房子，交不了房是开发商的事，归根结底是审批部门的事，它们想办法去。弄出个物业就是搪塞。

21^# 2024-2-28 23:23 评论(0) 收起评论

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江南春 发表于 2024-2-28 15:30
想当然。物业费多少只跟物业公司的胃口和手段相关

你对物业费的解释一针见血，楼主不理解物业费是怎么决定的

22^# 2024-2-29 12:45 评论(0) 收起评论

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物业公司应该根据物业费标准服务先和社区及业委会签两月试用期合同上岗，不合格应辞退，每年签一年期合同！

23^# 2024-3-2 06:58 评论(0) 收起评论

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有钱去请菲佣了，谁花大价钱请一帮大爷啊。

24^# 2024-3-2 08:47 评论(0) 收起评论

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       开发商交房时，水电、消防、电梯等设备设施能不能停？不能停，交给谁？装修虽然物业公司监管效果不佳，总比没有要好。没水没电，电梯停运，装修垃圾没人清运，大门没人看，监控没人管，甚至外人把设备配件拆走都没人知道，业主如何收房？
       是不是具备交房条件了，业主先自发组织三分之二以上业主反复开会，选聘物业公司进驻，物业公司从开发商手里完成交接后，才能开始收房？
       还是开发商先管着物业服务交房，等三分之二以上业主入住，选聘好物业公司后交接离场。
        开发商在竣工验收时就选聘物业公司，物业公司参与竣工验收，然后作为前期物业临时负责小区物业服务是政府定的程序，如果大家有更好的办法，可以通过合法渠道要求政府修改交房程序。

25^# 2024-3-2 09:18 评论(0) 收起评论

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        开发商在竣工验收时就选聘物业公司，物业公司参与竣工验收，然后作为前期物业临时负责小区物业服务是政府定的程序，如果大家有更好的办法，可以通过合法程序要求政府修改交房程序。


看看，这口气，跟吃了皇粮的似的，可不是请了个大爷咋滴。

26^# 2024-3-2 09:27 评论(0) 收起评论

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1234567 发表于 2024-3-2 09:18
开发商交房时，水电、消防、电梯等设备设施能不能停？不能停，交给谁？装修虽然物业公司监管效果不 ...

这个程序本身没有问题，商品房销售前，必须有物业入驻，才能卖房或交房。
问题在于确定哪个物业公司入驻，是走招投标程序，稍微懂点招投标的，就明白怎么回事了
以前物业费好像有指导价，前二三年好像放开了，完全市场价了

27^# 2024-3-2 10:17 评论(0) 收起评论

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star84151 发表于 2024-3-2 10:17
这个程序本身没有问题，商品房销售前，必须有物业入驻，才能卖房或交房。
问题在于确定哪个物业公司入驻 ...

       说到关键点了，开发商不会找个不给它兜底、打马虎眼的物业公司，所以开发商组织招标不行，评委都是开发商的人也不行。这个招标谁来组织？政府物业办要不要以监证的身份参加，要不要摇号产生业主代表参加，要不要行业协会参加？
       中标后，谁来保证开发商与物业公司的顺利交接？开发商想刁难不中意的中标物业公司有一百个办法，由于存在制度缺陷，所以没有关系的物业公司也不会趟那浑水，俗话说强扭的瓜不甜。

28^# 2024-3-2 10:29 评论(0) 收起评论

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1234567 发表于 2024-3-2 10:29
说到关键点了，开发商不会找个不给它兜底、打马虎眼的物业公司，所以开发商组织招标不行，评委都 ...

政府采购的网站上，随便找个前期物业的招标，一看就清楚了

29^# 2024-3-2 13:42 评论(0) 收起评论

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       看了一下，招标人是房地产公司，组织招标的是招投标代理公司，监督是政府有关部门。

30^# 2024-3-2 16:29 评论(0) 收起评论

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