|
新时代房地产业发展的六个趋势性特征 新时代我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在这个背景下，房地产业也将呈现六个新的趋势性特征。 01，每年新开工量、竣工量的增长率逐步下降，从过去的两位数降至现在的一位数，甚至以后还会有一定年份的负增长。我国城市人均住房面积已有40平方米，达到房产需求的均衡数。 02，房地产企业的集中度将大幅提高，房地产开发将进一步向规模排在前100名的房地产企业集中，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。过去二三十年，各地注册一家房地产公司几乎零门槛，据统计，全国约有十多万家房地产开发企业，中国14亿人基本上是每一万人摊上一家房产公司。在每年的实际开发中，15%的开发商建设开发量占到总开发量的95%，剩下85%的企业建设量只占5%. 03，改善性住房需求将会越来越占主导地位，高品质、高品位的住宅越来越被青睐。二三十年前，城市居民人均住宅面积只有十平方米时，能有一个50—80平方米的厨房卫生独立的小户型房，是多少家庭的梦想。现在这个问题基本解决了，改善型的住房需求会要求面积更大一些，户型更舒适一些、环境更宜居一些。 04，房地产企业负债率将逐步降低。目前我国房地产企业的平均负债率在80%以上（包括欠银行、信托等各类金融机构的债务和预售房欠款、施工欠款），杠杆率是世界上同类行业中最高的之一。企业去杠杆，首先要去房地产企业的高杠杆，今后五至十年，房地产企业的负债率从现在的80%逐步降到70%、60%是可以预期的。 05，房地产企业会从过去大量建房卖房的经营方式转变为卖房租房并举的经营方式。过往十来年，我国开发的房产90%以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到10%，这样的市场是畸形的，造成这种现象不仅是房地产商的运行方式问题，还有我们管理制度上的一些问题。当前，中国房屋租赁市场有三个不足：一是租赁者作为弱势群体，缺乏讨价还价能力，业主掌握了调整租金的话语权；二是业主可以有很多方式收回房屋，租赁者朝不保夕，稳定性不够。三是租房者因为没有产权，无法享有与房产紧密捆绑的教育、医疗、户籍等公共服务。 06，房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、节能、环保、智能方向发展。
| 
楼主
