万科 活下去比什么都重要

2021-09-14 08:55 356444人阅读 2人回复 显示全部楼层

万科 活下去比什么都重要

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清雅小居 发表于 2021-9-14 08:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
导读:确保经营安全,万科下半年要这样干!
万科表示,房地产行业正在发生深刻变局,万科将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略,与城市同步发展、与客户同步发展,加速推进公司转型。

8月29日,万科企业股份有限公司(000002.SZ)发布2021年半年报。报告显示,上半年万科实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响,归属上市公司股东净利润110.5亿元,同比下降11.7%。

“三道红线”方面,上半年,万科回归并保持“绿档”。截至6月末,万科持有货币现金1952.2亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。
投资拿地方面,年报显示,集团坚持量入为出,在优先保障投资质量的前提下适度补充项目资源。上半年共获取新项目95个,建筑面积1505.9万平方米,项目地价总额约1126.3亿元,新获取项目投资金额92%位于一二线城市。
三大原因导致净利下滑

报告显示,2021年上半年,万科实现营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元,同比下降11.7%;每股基本盈利0.95元,同比下降14.1%;全面摊薄的净资产收益率为4.98%,较上年同期下降1.41个百分点。
据悉,这是自2008年以来万科第一次发生半年度净利润下滑的情况。
对于净利下滑,万科总裁、首席执行官祝九胜在今日(8月30日)业绩会上回应称,原因主要在于三方面:第一销售规模的增长有限;第二开发业务毛利率下降较快,其中地价占比在不断升高,这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上;第三是转型业务带来的影响,转型效果要体现出来还需要时间。
分业务类型看,上半年万科的营业收入中,房地产开发业务的利润率同比减少5.6个百分点至18.01%,这块业务上半年营业收入(含长租公寓、物流、商业等经营性业务)为1575.3亿元,占比94.3%;来自物业服务的营业收入为85.7亿元,占比5.1%。营业利润率同比增长3.09个百分点至17.46%。地价上涨仍持续体现在拿地成本中。
财报显示,万科上半年获取新项目95个,总规划建筑面积1505.9万平,权益规划建筑面积1101.4万平。项目总地价1126.3亿元,均价为7480元/平,这一均价相较于去年同期的6368元/平上涨超17%。新获取项目中一二线城市的投资金额占92%。 “我们全年毛利率的压力还在,”祝九胜谈及万科及全行业接下来的毛利率走势时表示:“整个行业毛利下降是看得到的,我认为整个行业能够回到平均回报水平,但企业个体差异就看谁的精细管理做得好、服务做得好,那么回报水平就会高一点。”
与恒大没有更多实质性合作
截至上半年,万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约16065.9万平。其中在建项目总建筑面积约11283.3万平,权益建筑面积约6738.8万平;规划中项目总建筑面积约4782.6万平,按万科权益计算的建筑面积约3043.5万平。
此外,万科还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约339.8万平。
万科副总裁刘肖在业绩会上表示,土地市场供应端呈现多元化特点,双集中、项目收并购、城市更新都是重要的供应渠道,例如万科过去三年的收并购项目在开发业务投资额中占比40%。目前一些渠道供应在收紧,但总体来讲比较稳健,万科发展路径会根据城市本身发展模式来调整。
值得注意的是,近期传闻称万科参与接手恒大集团出售资产事宜,祝九胜对此回应称:“过往我们和恒大有项目层面的合作,最近几个月有接触和探讨,目前没有实质性的合作。对泰禾,我们也有一个小组在密切联系,符合条件的我们依然会履约。”
对于并购,祝九胜称,集中拍地外,万科并购的方式更多的是在项目层面,以及通过三旧改造的方式(旧城、旧村、旧厂房的改造)。还有一种合作方式就是直接介入到不良资产包,会建立提升万科在不良资产的接包、解包方面的能力,也在不断地构筑能力、提升能力。

同时,祝九胜回应,万科和蓝光发展确实有在项目层面的收并购,目前收购了3个项目,并且蓝光没有留股权,项目正处于正常的开发节奏当中。
至于华夏幸福,他回应:“最近一年多,连项目层面的合作和谈判都没有。”
继续保持“绿档”企业标准

万科在一季度末实现“三条红线”全部归绿档,这一状况在二季度得以保持。
截至二季度末,万科持有货币现金1952.2亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%,连续20年低于40%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。
关于手持现金小2000亿,祝九胜称,万科胆子小,一直是稳健为主、行稳致远、稳字当头,因此长期帐面上的现金都会比较多。
此外,上半年万科综合融资成本为4.27%,同比下降32bps。截至6月底,万科的综合融资成本为4.27%,同比下降32个基点。国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级,评级展望均为“稳定”。

万科财务负责人韩慧华在业绩会上表示,整个行业去杠杆是大趋势,今年以来融资环境在持续收紧的状态,金融机构在房企的融资上更加谨慎。万科上半年融资方式主要是“借新还旧”,下半年融资总量仍会保持克制。谈及长期经营目标时,祝九胜表示:“整个行业的游戏规则在发生变化,我们的发展思维也要相应作出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看,会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡,万科坚持‘稳字当头’,在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”
万科:下半年将这样做
半年报指出,近年来,围绕“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,中央在金融、土地、市场监管等领域连续出台政策,各地按照长效机制要求也不断严格调控。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度、“促进房地产与实体经济协调发展”的政策方向连续、稳定,倒逼企业转变发展模式。
万科表示,房地产行业正在发生深刻变局,万科将坚定实施不动产开发、经营、服务并重战略,与城市同步发展、与客户同步发展,加速推进公司转型。
同时,祝九胜坦言:“新业务方面我们有很多值得检讨的地方,对完成转型需要的时间、转型的难度和需要的人力是严重低估的,现在复盘检讨当年起步的时候是乐观了。即使将来所有经营服务业务都做得很好,对传统销售规模和利润的贡献还是有限的,能够贡献的是企业价值和中长期估值。”
以商业开发及运营业务为例,祝九胜称,万科在商业业务方面与行业优秀玩家尚有差距。“比如印力在上海的竞争力较强,但难题在于另一些城市做得不够好,所以整体在报表上的呈现不太好。但我们认为能力上的差距小于业绩上的差距,我们有信心找到差异化的解决方式。”

祝九胜还称,泊寓在深圳等大城市提供了相对低价的租房供应,而股东未必满意,因为这项业务现在还不赚钱,还在客观上影响开发业务的销售增长,但它的意义在于响应了国家“租购并举”的政策,这说明经营业务本身的民生属性非常强。
万科股价近期位于低位,对于是否会考虑回购股票,公司董秘朱旭在业绩会上表示,维护市场价值有两个条件,第一是股价跌破净资产,第二是20个交易日跌幅超过30%。“万科自己也是股东,对股价下跌感同身受,但更重要的还是管理层能否为股东创造长期价值。”
此外,万科指出,当前外部经营环境依然复杂严峻。下半年集团将坚持“行稳致远”的工作主基调,围绕“巩固提升基本盘”、“从以房地产开发为主向不动产开发经营服务并重转变”这两个战略突破点推动转型发展,做好以下工作,
一是提高资源转化效率和回款效率;
二是持续保持“绿档”水平;
三是坚持理性投资,提升投资质量;
四是坚持开发、经营、服务并重,加强经营、服务能力建设;
五是全面经营挖潜,加强精益管控。


“活下去”比什么都重要
祝九胜在业绩会上指出,当前整个行业的游戏规则正在发生变化,企业的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。对万科来说,我们除了自己独立思考以外,也向优秀的同行借鉴学习。万科多年以来都坚持长期主义,行稳致远是万科的基调,稳字当头是万科当前的应对。
祝九胜称,万科不会把规模和速度当成唯一的目标来看待,我们会在规模和效益之间、在短期和长期之间、在风险和收益之间权衡。
祝九胜表示,作为一个企业,万科2018年就提出来“活下去”,在万科的认知里面,“活下去”比什么都重要,因此万科首先将确保经营安全。特别是规模超过5000亿元以后,经营安全的重要性变得更为突出。
另一方面,坚持规模与能力的平衡,万科强调先能力后规模,假设规模长到一定的层次,能力没有及时地跟上,没有及时地迭代、提升,规模的基础就不牢固。
第三,万科会继续坚持城乡建设与美好生活服务商的战略,坚持与城市、跟客户同步发展,相信目前布局的物业服务、租赁住宅、物流这些业务都有良好的发展前景。
受净利润下降等消息面影响,8月30日收盘,万科A报19.43元/股,跌幅7.03%。u bishenmedouzhongyao
一梦之人 发表于 2021-9-14 09:28 | 显示全部楼层
“活下去”比什么都重要
沙发 2021-9-14 09:28 评论 收起评论
天高任鸟飞 发表于 2021-9-15 14:55 | 显示全部楼层
现在听听“活下去比什么都重要”是说给恒大的,恒大可能过不去这道坎了
板凳 2021-9-15 14:55 评论 收起评论

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