2022 洛阳楼市年中分析(上)

2022-07-10 22:47 234872人阅读 14人回复 显示全部楼层

2022 洛阳楼市年中分析(上)

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清雅小居 发表于 2022-7-10 22:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
2022 洛阳楼市年中分析(上)
  时光如梭,年已过半。
  洛阳楼市同全国一样:市场低迷,血雨腥风;政府救市,杯水车薪。一大波地产公司在惨淡、哀嚎中匍匐前行,暗夜中等待黎明的那一缕曙光!
  大潮退去  谁在裸泳
  浓眉大眼的建业,在春节后浮出水面裸泳。去年暑期一封递交省政府的“求救信”,透露出资金链断裂的无奈,然老胡面对市场的责问,“大言不惭”的声明:“建业没事,只是前期投入文旅项目百十亿资金难以收回,不影响大局”。吃瓜群众皆不信!
  国庆后,建业全省八折房全面铺开,“苟延残喘”了一阵。今年正月十五刚过,伴随互联网公司、地产上市公司大裁员的冲击波,建业宣布:五大集团合并成一个,裁员力度惊心动魄:粗枝大叶的砍,砍得都是中、高管。
  随后继续推行打折房:洛阳定鼎府7500特价房、中州府8000、伊滨观山悦8000-、王城大道桥头堡“洛神广场”天筑项目至今趴窝在坑里,有传一直在寻找意中郎君“改嫁”奔袭途中,12亿+的地款,撂荒一年半,利息近两个小目标了!
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  五月,建业全省所有商业项目运营打包卖给了万达老王:十年经营权7个亿;六月前后,老胡引进国资收购“只有河南”和“电影小镇”大部分股权,建业上市公司股也拉上国企增资换股:本轮7亿可转债如在2024年全部转为股份,河南铁建将会成为建业地产的最大股东,持股比例上升至40.8%,而胡葆森的恩辉投资则变为第二大股东,持股比下降至34.3%。
  老胡终于搭上末班车,抱上国企大腿,“上岸从良”。国进民退正当时,前五个月全国房企拿地100强排行榜上只有三家纯民企:龙湖、碧桂园、滨江,寥若星辰。
  夏至收麦季,建业在一些县区掀起“小麦换房”、“大蒜抵房”营销小高潮,房子不知卖的咋样,这股“以物易物”的小风刮起来,如同新东方直播的“兵马俑”董宇辉,十来天时间,以一己之力拉升新东方股票六倍增幅,让不少大佬机构解了套,腾讯跑的最快,韭菜遭殃。据悉建业股份也涨了30%,不知是不是换小麦、大蒜的功劳。
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    三、四月份,其他一线品牌楼盘继续推进特价房,低于原来售价1500/平米+,如道北旭辉时代天际8500,伊滨中梁柏悦府继续推行8000-,绿都三盘齐发,继续折上折,去年中秋送业主的大黄鱼,房价到如今不知折了几条“小黄鱼”(金砖)。
  “不是我不明白,是这世界变化快”。融创年后一系列卖卖卖,美债延期也顾不得脸面,当年看不懂的“白衣骑士”终于丢盔弃马,光脚跑路,应了那句老话“不是不报,时机未到”;闽系地产几乎全线崩溃,旭辉相对还有口气,也纷纷丢包袱、割资产,据悉已无洛阳市场拿地计划。近期郑州市场统计前五个月 销售十强,同比普遍下降六成,碧桂园三十余个楼盘仅仅销售23亿+,建业七、八个项目合计销售13亿,在去年这个时节就是一个楼盘的开盘销售额。
    620日,郑州出台“棚改房票新政”,此轮棚改3000亿资金投放,不发拆迁赔偿款,发房票,只能在政府指定的楼盘购买,并享受8%优惠奖励,此招“毒辣”,拆迁户别想拿着几百万赔偿款到处“霍霍”,只能买房,拉动郑州楼市良性循环。2021年,郑州烂尾楼盘达到20%+,位居全国榜眼,近期流传的烂尾房维权“赋红码”事件,就是郑州一大创新,取款赋红码,维权赋红码,让你“有回无来”,放荡不羁的“国际郑”,就是勇于创新,敢于为天下先。
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  进入六月,旭辉也传出大力裁员、精兵简政,收缩战线,最后一个未流传暴雷的闽系房企,这一次不知是否能“蒙混过关”!
  大潮退去,原来大佬们都在裸泳,还不如前段火爆全网那个深圳大战劳斯莱斯的宾利女郎的价值2000+内裤,被有心的网友人肉扒出,开“50辆劳斯莱斯来”堵车,真是豪气冲天,让这些上市地产裸泳的大佬们情何以堪!
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  刚需上车  买房时机
    自从去年国庆后市场降价潮,很多网友都问:现在是买房时机吗?每一次楼市下行,越是降价,购房者越是观望,都有一颗不变的抄底心!
回顾历史:洛阳楼市整体下行,在这十几年有三次。
  第一次:2009年前后,全国市场陷入熊市,洛阳没例外。
  当时市场高层整体售价在3000——3600/平米。泉舜一期在高点3400左右,直接打到2888,十层以下一口价!力度不可谓不大;银润中央广场从精装修6000,下探到毛坯3600;红太阳从3200打到2800;华阳一期3600下调到3200;中泰世纪花城五期(最后一期),从3200跳到2800;这就是当时的市场环境,那一轮抄底的并不很多,销量不旺,直到过了一年后,房价跃入4500+,市场销量大增,白白多掏了条绿都牌“大黄鱼”!
  当时我一个朋友想买看不到河2800的御博城,让我劝说买了泉舜的临开元湖第一排150平米大三室,2888/平米,还要了5000元优惠。如今御博城二手房价在1.1万左右,泉舜的临湖房子在1.5+,差价4000+。买房不要看新房售价是否贵几百块,要判断未来二手房的价差,好地段、好品牌、好产品都是未来增值加快的密码。
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  第二次:2017年前后,全国楼市低迷,洛阳楼市下沉。
当时市场高层整体售价在5200——5600/平米。建业龙城5300特价房4800;棕榈泉5600降到5200,那会高铁板块竞争激烈,销售并不好。经开区的紫悦府洋房刚挖坑,从6000直接干到4500,销售惨淡,那一轮也没多少购房者抄底。都是在2018年房价涨到8000+后才疯狂吸进,一年多光景,两条绿都牌“大黄鱼”蒸发了。
  这一轮上涨一直持续到去年七、八月份,开盘必清盘,热销十个八个亿那都不是事。2019年郑州普降的那一轮也没能阻挡洛阳楼市引吭高歌、疯涨的步伐:伊滨区主流楼盘直逼10000+,与高铁板块核心区、洛河以北核心区只有1500+2000/平米的价差,地价却相差300/+,利润大大的。伊滨这一轮房子卖疯了,在四大场馆、地铁三号线规划的加持下。
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  第三次:去年国庆至今,全国历史上最严重的楼市“崩塌”,一线品牌房企大都进了“ICU”。
  去年国庆前没几天,绿都业主都领了条“大黄鱼”(价值20万),业主们都沉浸在无比喜悦当中,其他楼盘的业主纷纷投来羡慕的目光。然国庆第一天晚上,绿都就联合中介各大门派,推出疾风暴雨式的大降价:不论楼层,特价降2000/平米,妥妥的一条“大黄鱼”。虽然这活动一出台就遭到前期业主的强烈抵制,执行了两天就被管管局查封,据悉绿都三盘两天销售了160+,那会大多数楼盘月销售都在个位数徘徊。
  前期业主辛辛苦苦几年攒下的20万,一夜之间灰飞烟灭,去年国庆后的特价房大都执行到现在,基本没有恢复,均价普降1500——2000/平米,销量普遍同比下降5成。四、五月销售低迷时,有个别楼盘销售数据很亮眼:中弘卓越城、尊府,基本月销在50+,超过10000+的售价,涧西片区刚需的力量如此强大。
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  前车之鉴,历数洛阳市场几次楼市下行期的表现规律,目前是否可以买房,应该能得出结论:
  1. 刚需客户不用想,房价下行半年,开始略有抬头,现在买房能省条“大黄鱼”,为啥不买?再降的可能性不大,除非这家楼盘同恒大一样崩盘,但那样就会烂尾,敢买吗?
  2. 投资客户不买可以,房价不涨,几十万首付打进来无法实现理财增值,如果有其他投资渠道可以分流。
  说道理财,洛阳这样的三线城市除了买房,炒股(大多人都亏进去)也没啥可投的,房子起码还能存在,等待楼市复苏、上涨。股市踩不好点,可要一落千丈,剩下一堆废纸的,如同建业的股票,跌到谷底 ,面值7毛。有闲钱还是买房相对踏实,尽管会踩到雷,洛阳不是国际郑,相对好得多;炒股不是你的菜,理财大多是坑,存钱到村镇银行放高利贷,血本无归,还被赋黄码、红码,讨账无路,寸步难行!



zzlyzhz 发表于 2022-7-11 12:44 | 显示全部楼层
全面深刻,坐等下集
沙发 2022-7-11 12:44 评论 收起评论
诺丁山 发表于 2022-7-11 14:24 | 显示全部楼层
楼主写得不错,点赞
板凳 2022-7-11 14:24 评论 收起评论
骑士精神 发表于 2022-7-11 19:31 来自手机 | 显示全部楼层
别的写的不错就是劝大家投资买房这点不敢苟同,这轮房产下行最大的特点就是让楼市回归本源逐步脱离金融属性,刚需该买就买,改需视情况量力而行就好,还指望房地产未来再给你赚个多少有点过于乐观了
地板 2022-7-11 19:31 评论 收起评论
小乖 发表于 2022-7-11 20:54 | 显示全部楼层
房子上百年来都有的金融属性不会改变!从古至今有钱都会囤地囤房,不会因为这次恒大暴雷,全国房价下行改变。现在只是暂时的
5# 2022-7-11 20:54 评论 收起评论
 楼主| 清雅小居 发表于 2022-7-12 00:16 来自手机 | 显示全部楼层
骑士精神 发表于 2022-7-11 19:31
别的写的不错就是劝大家投资买房这点不敢苟同,这轮房产下行最大的特点就是让楼市回归本源逐步脱离金融属性 ...

刚需可买捡便宜特价房。
理财随便。
6# 2022-7-12 00:16 评论 收起评论
 楼主| 清雅小居 发表于 2022-7-12 00:17 来自手机 | 显示全部楼层
小乖 发表于 2022-7-11 20:54
房子上百年来都有的金融属性不会改变!从古至今有钱都会囤地囤房,不会因为这次恒大暴雷,全国房价下行改变 ...

同意,硬通货不会消失的。
除非战争。
7# 2022-7-12 00:17 评论 收起评论
往事70 发表于 2022-7-12 02:40 | 显示全部楼层
收藏了
8# 2022-7-12 02:40 评论 收起评论
lwf18 发表于 2022-7-12 08:32 | 显示全部楼层
2017年涨价是因为二十年来洛阳最大的的基础建设,地铁和高架等,成效也是有目共睹。等下轮涨价,除非加快高铁建设,多引进大公司,洛阳经济增长快速,但这些不是洛阳自己能决定的。但刚需趁这一阵还是能捡到便宜的,大胆的砍价吧。
9# 2022-7-12 08:32 评论 收起评论
 楼主| 清雅小居 发表于 2022-7-12 17:45 | 显示全部楼层
lwf18 发表于 2022-7-12 08:32
2017年涨价是因为二十年来洛阳最大的的基础建设,地铁和高架等,成效也是有目共睹。等下轮涨价,除非加快高 ...

但刚需趁这一阵还是能捡到便宜的,大胆的砍价吧。
妹妹你大胆的往前走
10# 2022-7-12 17:45 评论 收起评论
骑士精神 发表于 2022-7-13 22:04 来自手机 | 显示全部楼层
这一轮房产下行其实比之前几次都要猛烈,以前基本上最多半年多都会明显抬头,这次起码目前还看不到明显改观这还是首套利率降到了4.25的大背景下,房产终究会逐步回归理性,前两年洛阳楼市明显不正常过于热火朝天了,三四年前吹嘘洛阳核心区域房产五年内均价1万5的筒子们现在过得还好吗
11# 2022-7-13 22:04 评论 收起评论
九九归一 发表于 2022-7-16 22:35 来自手机 | 显示全部楼层
洛阳楼市在16年下半年已经进入上升通道,然后一直高歌猛进到去年,不存在楼主说的17年前后最低迷,可能是记错了吧。
12# 2022-7-16 22:35 评论 收起评论
九九归一 发表于 2022-7-16 22:43 来自手机 | 显示全部楼层
lwf18 发表于 2022-7-12 08:32
2017年涨价是因为二十年来洛阳最大的的基础建设,地铁和高架等,成效也是有目共睹。等下轮涨价,除非加快高 ...

17年涨价是周期性的全国性的,跟洛阳的大基建也没有必然的关系,没修地铁的地方房价也都在涨,涨幅也都差不多。
13# 2022-7-16 22:43 评论 收起评论
zzlyzhz 发表于 2022-7-24 16:02 | 显示全部楼层
且听风吟,坐等佳作
14# 2022-7-24 16:02 评论 收起评论
洛水孤云 发表于 2022-8-8 11:38 | 显示全部楼层
"房价下行半年,略有抬头"我是没看到,收入消费水平比郑州低的地方,房价向郑州看齐,政府大力出奇迹狠搞房产经济,房产企业自诩的精英,盖个楼就要挣大钱,政府高低价,房地产商要求高利润,都要吃肉,最后老百姓买单,洛阳工资水平来说,还是高
15# 2022-8-8 11:38 评论 收起评论

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