2022 洛阳楼市年终盘点

2022-12-15 11:23 134517人阅读 25人回复 显示全部楼层

2022 洛阳楼市年终盘点

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清雅小居 发表于 2022-12-15 11:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
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  2022 世界局势风云突变。春节刚过,俄乌战争开打,持续至今。北约提供源源不断战备物资,与身单力孤的北极熊平分秋色,再持续下去,俄罗斯孤木难支。
  2022 国内疫情席卷全国。春节后返工潮,上海疫情肆虐数月,精准防控威名落得一地鸡毛。国庆后刚开完大会,为展示疫情基本扑灭,一线城市健康向上英姿,主要城市纷纷举办国际城市马拉松大赛,赛后越来越多地区开始沦陷:
  封路、静默、安铁皮成常态;
  徒步、假阳、拒治疗上热搜。
  这一波疫情传染面比以往历次都广,医疗、大白、快递部门整建制的团灭,但危害性不大。偶有诸如北京上报的两位百、九十岁老人感染故去,其他城市死亡病例鲜有报道。因防控教条,拒绝入院治疗死去的各类患者,频频出现在各地自媒体、抖音平台,有图有真相,官方媒体也未辟谣,捡了芝麻丢了西瓜。
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  各地接连不断的全员核酸,造成严重传染;张核子、姗姗公司“积年累月”造假,竟无有效惩处;方舱有奖拉人,假阳充数;官方媒体“集体失声”,自退公信力。仿佛穿越回过去,不敢相信看到的是真相。
  忽如一夜春风来,十二月初,广州打响放开疫情管控第一枪,全国各地积极跟进,一切来的太突然:一堆等候上市的核算检测公司作鸟兽散、各地方舱拆除下马、核酸小屋消匿于街头、小羊人队伍爆裂式壮大、、、,在许多城市,居民还来不及欢呼,就被迅速蔓延的疫情笼罩:北京、武汉、重庆、成都、石家庄、洛阳榜上有名。国家防控指宣布:12月13日,全国废除行程码使用,一个时代的结束。
  2022 河南防疫突围出圈。上半年为上门债主赋红码,国庆后,富士康三次处理不当防疫事件霸屏热搜,社区刘书记忙于防疫,错过女儿十八岁成人礼,泪洒发布会,举国哗然!
  2022 洛阳楼市开启静默模式。楼市全国性匍匐于低谷,疫情管控、静默,购房者坐井观天。据权威媒体披露:今年一线品牌房企销售额同比下跌40%+,本土中小公司,预计在60%档。2021年洛阳市场销售面积320万平方米,预计今年只有五成、160万平方米。
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  建业触礁  房企共震
  春节刚过还在正月里,河南一哥、“浓眉大眼”的建业就挥舞大刀、削枝剪叶,五大集团合并为一,管理层消减五分之四,业界哗然;随后卖掉足球、只有河南、电影小镇文旅项目,引进河南铁投执掌大股东帅印;国庆节后裁员7000人,一哥壮士断腕的决心业界无人能比,不愧打造出“只有河南”IP。
  建业延迟交付项目引发业主多次维权声讨,代表项目龙城东望、定鼎府。还有12亿拿下王城大道桥头堡洛神广场项目一直趴窝,每月一辆劳斯莱斯的利息已经开了一年多,豪气冲天!今年累计兑付5亿美元债务,就搞得断臂、断腿求生,明、后年有近20亿美元债要兑付,届时拿什么来断?看明后年地产市场形势也不会有明显转机。
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  年底传出旭辉老板逃往国外消息,虽已辟谣,但12月13日,旭辉发布出让旗下最良性的资产,旭辉永升服务全部股权,只有这家当能引起投资者的兴趣。本年度已累计偿还15亿美元债务,尚有4亿+美元债无力兑付。
  融创、中梁、建业暴雷,旭辉、绿都、碧桂园掉链,地产行业进入从未有过的寒冬。某知名经济观察人评论中肯:金融16条后,夜壶来了,尿没了!
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  金融十六条  落地无声
  十一月,频于救市的2022,在当年一系列救市政策无效后,捆绑出“金融十六条”集束炸弹,看似火力强大,其实难以落实:
  民企贷款支持:政策是面向国有银行、金融机构的指导意见,但房企大部分融资都来自市场金融信托、企业战投或境外债券,能从国有银行贷大额款项的寥寥,除购房者的按揭贷,不属于开发商层面的借贷。政府积极推出的“保交楼”其实是在保购房者不断贷,防楼盘烂尾,其实是在保自己。
  债务延期一年:市场金融机构债主都是靠天吃饭,不同于国有银行,延期对他们也是雪上加霜,自己饿着怎么会有高风亮节给欠债的分食度日,新社会就有这样的黄世仁吗?
  延期支付按揭:对这条没有明确政策,提到按揭银行与按揭人协商延期,没有硬性规定,金融机构不会针对每个“遇困”按揭人来一一沟通。
  “十六条”后,金融主管部门又推出了:信贷、债券、股权三个融资渠道的组合政策,简称“三支箭”:
  第一支箭:信贷融资,允许房企在银行融资贷款。政策一出,万科、碧桂园等头部企业即宣布获得银行授信千亿+;郑州也向一、二十家房企授信两千余亿,有业内人士称是“表演式”授信,授信后就没了后续。其实以往政策一直允许银行信贷,但民企能在国有银行贷到的款项甚少,一般都是民间融资,年化在20%上下。
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  第二支箭:债券融资,允许房地产企业发行债券来融资。之前上市房企一直是这么做的,楼市下行,销售不畅,债券到期无法支付,造成企业暴雷。已有碧桂园、世茂等企业发布债券融资成果。
  第三支箭:股权融资,11月28日发布。通俗讲是企业为实现重组,在市场上可以找接盘侠。其实政府已经在做这件事,恒大、融创(上海董家渡项目引入120亿)、世茂等暴雷企业,诸多资产已在重组、并购中。
  这一轮楼市大滑坡,暴雷频频,就是房企过度使用金融杠杆,疯狂扩张的结果。上市连锁房企,高额的土地费用都是企业内部通过外部融资或从其他项目拆借,动则一块地十个八个亿(三线城市),如果销售一旦不畅,便无力还债,这是巨大的隐患。本轮调控继续放开房企融资渠道是又一轮地产狂奔的开始,这也是近些年二、三线城市城区本土房企被清退于土地市场之外的主要原因。土地都被上市房企垄断,政府组织竞标拍地,哄抬地价,催高房价、酝酿暴雷。
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  “城投 变换大王旗”
  2022,全国土地市场一片哀嚎,流拍遍地。民企基本退出拿地主阵营,央企、国企成了市场主角。二、三线城市,当地城投等平台公几乎包揽所有挂牌土地,创造虚假繁荣,拉升土地财政收入。
十月,国土部门出台禁止各地城投摘地政策。上有政策,下有对策,城投有限制,就找建投、轨道公司,换汤不换药。国庆节前,洛阳市场有十块地左右摘牌,皆为城投与轨道公司所为。轨道公司一个市场项目都没开发过,却“替兄从军”,频频摘地,“城投变幻大王旗”。
  2020年洛阳土地竞拍收入210亿,2021年120亿,今年减半,60亿左右。12月,还是那个轨道公司,表演式突击摘牌两大地块650亩28亿:红山地铁站东北角227亩地铁用地,项目开工有两年,有的楼栋主体已竣工,难道是之前没摘过牌吗?经开区刘富村轨道车辆基地周边三块用地,合计427亩,有两块容积率1.8左右,适合做洋房产品。
  依据市场规律,行业有升有降,其实很正常,曾经的家电双娇苏宁、国美,在2022年度同时宣布破产重组。苏宁对恒大200亿战投,随着恒大的暴雷,灰飞烟灭;国美黄光裕去年春节后出狱,经过几番冲刺,未能解困宣布破产。12月初,有报道国美总部讨薪员工与黄首富发生肢体冲突,危难时刻还得靠江湖规则来解决,靠拳头打天下。
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  复工表演  降价维权
  屋漏偏逢连夜雨,楼市低谷遭遇疫情反复,雪上加霜。四、五月疫情稍缓空挡,中弘卓越城、尊府等个别楼盘有四、五十套月销量,进入六月后,大多楼盘归于个位数。
  年中,复工摆拍,延期交付成为市场关注点,主要楼盘展开表演式复工,旭辉、建业、碧桂园等为获奖剧组。道北旭辉项目表演最为充分,连续三天工地现场施工小视频、照片在自媒体、微信群流传,有网友指出圆领汗衫、小白鞋就不像施工人员,破绽百出,还有人晒出群演费用一天300元,果然几天后自导剧拍摄杀青,继续停工。部分业主聚集到房管局“跪谏”,某些国人的奴性百年未改。当年投入不过万元的“星空顶”地库,卷了众多同行,参观者云集,赢得不少购房者下单竞折腰,与上一年绿都“大黄鱼”事件有一拼;
  向北进入孟津区域的建业大城小院,交房品质差,引发业主维权。原本开盘宣传是低密度洋房高档项目,交房成了经适房品质,售价重回一期开盘时的6000元-/平米;伊滨区中梁百悦府继续有8000元/平米特价房在售,媒体报道中梁已经暴雷,业内称“小碧桂园”、温州起家的狂飙快马,倒在了黎明前夜;保利大都会二期交房继续引发维权,去年一期交付因为品质问题维权不断。如果不是道南路扩宽工程(玄武门大街)建成通车,尚能遮盖一面原有杂乱的交通环境,观感差强人意,本是火车站附近刚需地段,包装为高端盘,不少购房者趋之若鹜、真的信了。保利在洛阳的几个项目,仅有首个项目新区香槟国际没有维权,品质央企怎么了?与前两年疯狂的市场不无关联,什么产品都能大卖,谁还关注品质。
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  伊滨招商  宁德入洛
  “海澜之家,男人的衣柜”,曾经风靡大江南北。9月28日,总投资20亿元的海澜之家服装产业基地在伊滨佃庄镇开工,一期建筑面积27.3万平方米,全部建成后可直接提供2.8万个就业岗位,营收超过150亿元。据悉这是海澜集团首次走出江苏总部,在全国布局的第一个服装供应链产业基地。
这家靠代工模式扩张的服装连锁品牌已渐成昨日黄花,2018年已爆出库存超95亿、外债超165亿。这些年来自优衣库、HM等快时尚品牌的冲击,海澜之家只限于男士服装的单一产品线,已显得不合时宜,竞争力不从心。原有靠代工模式虽然能够快速发展,但也稀释了大量的利润,资金回收方面也容易出现问题。
  本次走出总部江苏,高速度落地洛阳生产工厂,或许是海澜之家自建生产厂房、战略转型的第一站,期望能在洛阳落地开花,硕果累累,带动洛阳服装产业链完善、发展。
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  宁德中州新时代新能源电池产业园落地,占地两千余亩,有些出乎市场预料,原来是栾川钼业股份置换所得。宁王欲控股钼业在南美的电池锂矿资源,与政府达成落地新能源电池产业园项目。近年宁德在四川、福建、山东等地签了不少新能源电池产业园项目,大规模圈地,大有董小姐当年纵横四海、逐鹿中原的圈地速度。新区西丰李镇1.2万亩格力产业园大范围还是荒草丛生,一期工厂建成投产已有两年,也不知有多少产值,媒体鲜有报道。开发的高端地产项目格润小镇,遭遇疫情三年,也是凶多吉少。但愿宁德不要步其后尘,实实在在的投产,为洛阳新产业的转型起到领航者作用。
  10月28日,宁德时代开工,计划投入140亿,建成后每年贡献1000亿产能,可带动上下游2000亿产业,一期工程计划三年内建成投产。
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  结语:12月6日,中央政治局工作会议,探讨2023年经济形势及实施政策,没有提及房地产行业,为近几年少见,连基本的“房住不炒”也不再提及。或许是“金融十六条”、“三支响箭”刚发布过,招数已用尽,房地产不能成为金融化驱使的开路先锋,一旦金融化,下一个崩盘期还会到来。下一步需要解决的不是“房住不炒”,而是“房需再建”,尽快出台征收“空置率税”(买了不住),加大品质安居房、人才房、取消一线城市现有买房落户制度等刺激房地产集中、过度消费政策,才能遏制无休止摊大饼式的一、二、三线城市新区扩张肌瘤滋生,调节房地产行业健康发展,不仅仅在地产行业内部,还在于调节金融输血行业、人才落户制度、子女上学政策等领域。
  寒冬渐逝,春天还远吗?看时下市场行情走向,12月9日融创债务重组完成后,孙宏斌回答:预计明年中期逐步回到平稳轨道,这或许是站得住脚的专业答复。
  12月14日,国务院发布《扩大内需战略纲要(2022-2035年)》指出:加强房地产预期引导,支持居民合理自主需求,遏制投资投机性需求,为下一步房地产行业的走向确定了调性。
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冰枫 发表于 2022-12-15 15:12 | 显示全部楼层
伊滨区中梁壹号院继续有8000元/平米特价房在售,应该是伊滨区中梁百悦府
沙发 2022-12-15 15:12 评论 收起评论
九九归一 发表于 2022-12-27 12:21 来自手机 | 显示全部楼层
清雅例行年度力作,值得反复品味。
板凳 2022-12-27 12:21 评论 收起评论
nwpuwb 发表于 2022-12-27 21:02 来自手机 | 显示全部楼层
房地产算是凉凉了
地板 2022-12-27 21:02 评论 收起评论
张雪 发表于 2022-12-30 10:56 | 显示全部楼层
版主又一年度力作,值得细细品味!
5# 2022-12-30 10:56 评论 收起评论
 楼主| 清雅小居 发表于 2022-12-31 08:36 来自手机 | 显示全部楼层
张雪 发表于 2022-12-30 10:56
版主又一年度力作,值得细细品味!

共同学习
6# 2022-12-31 08:36 评论 收起评论
 楼主| 清雅小居 发表于 2022-12-31 08:36 来自手机 | 显示全部楼层
nwpuwb 发表于 2022-12-27 21:02
房地产算是凉凉了

看形势,开春会慢慢复苏
7# 2022-12-31 08:36 评论 收起评论
wsdtc123 发表于 2023-1-25 17:22 | 显示全部楼层
据说现在房价开始慢慢涨了
8# 2023-1-25 17:22 评论 收起评论
这里有稫意思 发表于 2023-1-25 19:52 | 显示全部楼层
       地方政府减政减人减税是出路。
9# 2023-1-25 19:52 评论 收起评论
lwf18 发表于 2023-1-27 14:22 | 显示全部楼层
越是房价低迷的时候越是拆迁的好时机。趁着机会赶紧拆迁,招商引资一些好项目。
10# 2023-1-27 14:22 评论 收起评论
沐浴春风 发表于 2023-1-29 07:08 来自手机 | 显示全部楼层
受教了!
11# 2023-1-29 07:08 评论 收起评论
 楼主| 清雅小居 发表于 2023-1-29 10:11 | 显示全部楼层
lwf18 发表于 2023-1-27 14:22
越是房价低迷的时候越是拆迁的好时机。趁着机会赶紧拆迁,招商引资一些好项目。

你该当书籍
屈才了兄弟

这会拆迁能省2000+赔偿金
比如应天门周围三年前老破小拆迁补偿1.2万
现在要不了1万
12# 2023-1-29 10:11 评论 收起评论
洛水孤云 发表于 2023-1-29 11:21 | 显示全部楼层
清雅小居 发表于 2023-1-29 10:11
你该当书籍
屈才了兄弟

现在征迁要的是少,金叶路,老城,七里河等等好多的拆迁户老人依然到处漂泊,等先能解决这个问题再说,去房产空置,这个真的落实是个好政策,后面就是房产税,房住不炒,良性引导
13# 2023-1-29 11:21 评论 收起评论
 楼主| 清雅小居 发表于 2023-1-29 16:40 | 显示全部楼层
洛水孤云 发表于 2023-1-29 11:21
现在征迁要的是少,金叶路,老城,七里河等等好多的拆迁户老人依然到处漂泊,等先能解决这个问题再说,去 ...

我同学洛邑古城拆迁户,今年第10年了,安置房还在盖(天玺南边的多层)
不过过渡费双倍一直给着
也不等房子住
14# 2023-1-29 16:40 评论 收起评论
洛水孤云 发表于 2023-1-30 13:59 | 显示全部楼层
清雅小居 发表于 2023-1-29 16:40
我同学洛邑古城拆迁户,今年第10年了,安置房还在盖(天玺南边的多层)
不过过渡费双倍一直给着
也不等 ...

那个地方拆迁的楼和住户不少,天玺后边地方有限,盖高层可能能装下,多层我觉得不够全安置下,前几天从那过,看大门被砂石车档着,当时老城拆迁还有加钱买那附近房子的,还不知道他们盖哪里,已知的是飞机场310附近有安置房,算是从老城成功进住城郊
15# 2023-1-30 13:59 评论 收起评论
清雅客 发表于 2023-2-3 11:12 | 显示全部楼层
16# 2023-2-3 11:12 评论 收起评论
鹿儿 发表于 2023-2-16 15:13 | 显示全部楼层
整体写得非常好,受教了!指出一个小错误:“这家靠代工模式扩张的服装连锁品牌已渐成昨日黄花”,应为“明日黄花”。
17# 2023-2-16 15:13 评论 收起评论
洛阳人克二杆 发表于 2023-2-16 19:53 | 显示全部楼层
      轨道公司负债率上来了,那就把公交集团划给他,降低负债率,以应不时之需。
18# 2023-2-16 19:53 评论 收起评论
偶尔逛逛 发表于 2023-2-20 10:58 | 显示全部楼层
学习版主的文章
19# 2023-2-20 10:58 评论 收起评论
 楼主| 清雅小居 发表于 2023-2-20 11:46 | 显示全部楼层
洛阳人克二杆 发表于 2023-2-16 19:53
轨道公司负债率上来了,那就把公交集团划给他,降低负债率,以应不时之需。

原来是来当冤大头的?
以为是发展地铁+公交快捷交通?
真联合也可以发展起来的,再+公交站共享单车
20# 2023-2-20 11:46 评论 收起评论
一叶知秋97824 发表于 2023-5-27 02:01 | 显示全部楼层
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
签名被屏蔽
 楼主| 清雅小居 发表于 2023-6-12 11:00 | 显示全部楼层
一叶知秋97824 发表于 2023-5-27 02:01
再牛逼的鼓也有吹爆皮的时候

爆了 再换一面鼓。
22# 2023-6-12 11:00 评论 收起评论
小唐人 发表于 2023-6-20 11:30 | 显示全部楼层
当下不多见的好文
23# 2023-6-20 11:30 评论 收起评论
奔跑铁腿 发表于 2023-6-20 17:04 来自手机 | 显示全部楼层
顶帖
24# 2023-6-20 17:04 评论 收起评论
 楼主| 清雅小居 发表于 2023-6-22 07:31 来自手机 | 显示全部楼层
小唐人 发表于 2023-6-20 11:30
当下不多见的好文

编辑成书📖了
十八年的市场盘点。
可以关注下。
25# 2023-6-22 07:31 评论 收起评论
奔跑铁腿 发表于 2023-6-22 16:16 来自手机 | 显示全部楼层
有美女片片吸睛,重点关注沒问题!
26# 2023-6-22 16:16 评论 收起评论

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