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以下是孟晓苏与腾讯房产《楼市透视镜》栏目对话详细内容：
谈房地产市场现状： 2025年一季度数据显示，房地产市场各项指标延续下滑，房价下跌导致居民资产严重受损，居民为避险增加储蓄减少消费，同时，房地产行业低迷也引发广泛就业危机。 孟晓苏：从2025年1-3月份的数据来看，房地产市场仍未回暖，各项指标延续下滑态势。开发投资同比下降了9.9%，在连续下滑基础上进一步走低；商品房销售额与销售面积虽降幅收窄，但这是在过去3年深度下跌后持续下行。值得关注的是，跌幅收窄虽释放微弱积极信号，但下行趋势仍未扭转。 更令人担忧的是房价的剧烈波动。当前房价较峰值已下跌30%，这直接导致老百姓房屋资产大幅缩水。按照房屋的总价值量估算，全国房产总价值蒸发高达120万亿元，这一数字相当于我国前几年一年GDP总量。对比2008年美国次贷危机，彼时美国房产蒸发价值约11万亿美元，而我国当前房产缩水规模按汇率折算达16.5万亿美元，超出美国当年水平50%。 房产价值的剧烈缩水，显著影响了老百姓的消费预期与行为。为规避家庭资产风险，老百姓选择将大量资金存入银行，过去3年居民存款累计增加48.8万亿元。然而，120万亿元的房产缩水规模，相当于存款增量的2.5倍，这也导致老百姓普遍感到 “越存钱越缺钱”—— 即便存款增加，家庭总资产仍因房产贬值而缩水。 房地产行业的低迷还引发了广泛的就业危机。作为国民经济支柱产业，房地产与建筑业直接关联180余个上下游产业，涵盖建筑施工、建材生产、家居家电及服务业等领域，吸纳了大量蓝领就业群体。随着项目缩减、工地停工，众多建筑公司裁撤项目部，大量农民工首当其冲面临失业困境，整个产业链上的从业者均受到冲击。 曾有观点认为房价下降将惠及低收入群体，但现实情况恰恰相反。当前，低收入群体不仅未因房价下跌而获得购房机会，反而因行业萎缩失去收入来源；已购房群体则面临按揭还款压力，法拍房数量持续攀升，若不及时遏制，将严重损害数百万家庭的切身利益。 谈如何激活房地产市场： 应立即全面取消北上深限购政策，大规模建设保障房，填补市场缺口 孟晓苏：美国经济崛起的经验表明，内需驱动才是大国发展的核心动能。而中国作为14.1亿人口大国，消费能力仅为美国的37%，储蓄率高达45%，即挣100元，45元就被存了起来，尤其在楼市持续下行、居民对未来预期悲观的形势下，消费意愿进一步抑制。 这种情况下，不启动房地产是不行的。早在2020年，中央就提出构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，但2021年后房地产调控政策转向，提出了房地产是“灰犀牛”，提出了加快加大限购和限贷的力度，甚至提出了“三条红线”，对那些开发贷款多的企业进行“上楼撤梯”，叠加过去一段时间忽视房屋的金融价值、很多专家呼吁房价要下降等舆论压力，导致房地产业陷入低迷。 回顾政策路径，自2020年提出构建新发展格局、强化内循环战略以来，后续部分房地产调控政策却意外形成内循环发展的阻碍。在当前外需面临美国贸易施压、内需消费动能不足的双重压力下，亟需系统性梳理政策得失，把握政策调整的关键窗口期。 从发展历程看，中国凭借 "出口 + 内需" 模式跃升为世界第二大经济体，成为世界第一制造大国。面向未来迈向全球经济首位的目标，不能只靠出口，更需要通过内需，加快形成发展新格局，通过释放国内市场潜力，形成国内国际双循环相互促进的良性发展态势 。 首先，北上深需要彻底取消限购，这是一个小的方向。尽管现在大部分城市的限购性政策已经取消，但是还有三个“堡垒”北上深，还在固守，其背后存在人口总量控制的顾虑。我认为这个问题不用担心，从人口流动的本质规律分析，城市住房市场的供需变动遵循动态平衡原则：如果有一个新家庭买房入住，必然有另一个原有家庭卖房走人，进进出出，人数总量是恒定的。如果进来买房的这个新家庭是第二套房或第三套房，他们可能不住在这儿，这样还会减少这个城市的城区人口。 限购和限售政策应当用于保障房领域——通过明确申购资格标准，设置交易限制年限，确保保障性住房资源真正服务于住房困难群体。同时，政府需强化保障房后续管理投入，不能让低收入群体承担太多的物业费和社会服务成本，凸显保障房体系的社会福利属性。从政策逻辑看，保障房建设与管理应遵循计划经济为主导的模式，而过往因保障房体系建设滞后，误将保障性住房政策用于整个商品房，才出现了限售、限购、限贷等限制性措施。 第二，在房地产市场结构性矛盾的化解中，需厘清存量房积压与新开工锐减的主次关系。统计局数据显示，2025年3月全国待售商品房面积为7.9亿平方米，其中住宅是4.2亿平方米，另外3.7亿平方米是商业办公楼。从市场健康运行的角度看，5亿左右平方米的存量商品房是合理的，如同超市货架上的商品储备，保障消费者的选择空间与现房销售需求。当前待售面积超出合理库存2.9亿平方米，约290万套房，且其中还包括了商办房屋。相较于2015年楼市去库存时期的7.2亿平方米总量（住宅面积是4.5亿平方米），虽面积有所增加，但住宅存量实际减少3000万平方米。2015年中央启动去库存，仅用一年时间就完成了目标，可见当前存量问题通过保障房归集政策，完全具备快速化解的可行性。 相较于存量压力，房地产行业更严峻的挑战在于投资与新开工规模的断崖式下滑。统计局数据显示，当前房地产投资较2021年减少5万亿元，新房开工面积从峰值22亿平方米骤降至7.4亿平方米，降幅高达15亿平方米，直接导致建筑施工等相关行业大量劳动力失业。在此背景下，机械推进 “保交楼” 可能加剧库存积压，需结合市场实际需求灵活施策。 破局的关键在于激活保障房建设。中央已连续三年强调加快保障性住房建设，这一战略部署精准对接了3亿城市常住人口（含新市民及留守儿童）的住房刚需。若将1亿套保障房建设目标分解至 “十五五”“十六五” 十年实施，每年需完成1000万套建设任务，对应5万亿元投资与12亿平方米新开工面积，恰好能填补当前房地产投资缺口，并有效带动上下游180余个产业发展。保障房建设成本仅为大城市商品房的1/3，配合金融支持政策，既能解决低收入群体住房难题，又能盘活房地产市场的有效需求。 在资金投向选择上，对比收购存量商品房与新建保障房两种路径，后者具备显著优势。商品房因包含高地价因素，收购成本是保障房建设的3-4 倍，且无法形成产业带动效应；而新建保障房不仅能直接创造就业岗位、促进经济循环，还能增加税收收入，实现 “稳增长、惠民生” 的多重政策目标。因此，政府资源应聚焦保障房建设，将有限财政资金用于解决中低收入群体住房困难，而非用于收购市场存量商品房。 长远来看，十年内将保障房占比从不足15%提升至25%，既能优化住房供应结构，也为后续城市更新奠定坚实基础。 谈保障房建设的实施路径： 一是通过土地划拨免除土地出让金和基础设施费用，新建配售型保障房；二是优先改造存量闲置商办房为保障房 孟晓苏：国务院相关文件已明确保障房定价机制：通过土地划拨免除出让金，并由政府承担城市基础设施建设费用，成本仅保留拆迁及建筑相关支出。经测算，大城市保障房售价约为同地段商品房的1/3，中等城市不超过1/2，形成显著价格优势。 尽管如此，对于新市民及年轻群体而言，他们真要购买保障房，也需要倾其全部身家，掏空“6个钱包”，还需要通过银行贷款，当几年房奴。但几年之后，当保障房可以进入市场交易时，相较于商品房，它就具备了两倍的潜在增值空间，这一经济激励将显著提升其市场吸引力。 还有“以租代购”模式，“以租代购” 可借鉴房改历史经验，将承租人已支付租金折抵购房款，既符合公平原则，也契合政府保障民生的职能定位。在此过程中，需发挥银行低息贷款支持，并通过资产证券化（REITs）拓宽融资渠道。目前 REITs 在保障房领域的应用规模尚小，亟待进一步发展。 所以，相较于租赁型保障房对地方财政的长期压力，配售型保障房凭借预售回款、税收返还等机制，资金周转效率更高。政府若能以土地及少量财政资金为杠杆，撬动银行信贷及社会资本，即可实现保障房建设的良性循环。 以每年5万亿元保障房投资规模为例，中央财政只需投入5000亿元，地方政府配套再投入5000亿，可以是土地，这就是1万亿，再通过银行贷4万亿，可形成完整的资金链条。这一模式曾由国有企业中房集团成功实践，在全国230多个大中城市推动住房建设，占全国总量的20%。当前商品房市场遇冷，地方政府应转变思路，将闲置土地用于保障房建设，既能盘活资源、增加税收，更能切实履行服务群众的职责。 如果按照此路径实施建设保障房，资金是不缺的。近期有专家提出用10万亿拉动中国经济，我觉得此观点是有道理的。当前我国经济总量已达130余万亿元，10万亿元的投资计划具备合理性与可行性。相较于还款周期漫长、债务压力巨大的传统基建项目，保障房建设作为“民生基础设施”，兼具社会效益与经济效益：既能优化住房供应结构，将保障房占比从不足15%逐步提升至合理水平，又能平衡不同收入群体的利益诉求，获得社会各界广泛认同。从社会发展的视角看，为低收入群体提供保障性住房，本质上是现代文明中公共产品供给的重要体现，应将保障房建设纳入国民经济发展的核心战略，作为拉动内需、改善民生的关键抓手。 除了新建保障房，还有将商品房收储转为保障房，但该政策实践具有双面性，关键在于精准施策。当前7.9亿平方米的待售商品房中，近4亿平方米为商办用房，商办房不含高地价，具备显著的改造潜力。以北京、上海等一线城市为例，商办用地价格仅为商品住宅用地的1/3，房价水平同样较低 —— 北京房价高位时，商品住宅均价达6万元/平方米，而商办房均价仅约2万元/平方米。因此，在落实中央关于收购商品房转为保障房的政策时，应避免将目光局限于商品住宅，商办房也是商品房，收购商办房改造成保障性住房是可行的。 以北京为例，当前北京大街上，包括郊区也有很多商业楼、写字楼这种商办房，为“商改住”提供了现实基础。商办房改住宅好不好改？太好改了，现在全世界都在改，著名的纽约特朗普大厦，就是当年的商改住宅。“商改住”的房子本身价格低，如果再当做住房卖给普通家庭，不仅能以较低成本满足普通家庭的住房需求，还可有效盘活存量资产。但是商办楼产权是40年，若是通过“商改住”作为保障房出售时，那就需要政府将其产权年限提高到70年。 当下特别要警惕一些专家提出的“压价收购商品房”主张。此类观点试图以低于市场公允价值的收购策略，拉低整个社会的房价预期，其本质是通过边际效应理论来压抑现在已经很低迷的房价。这种做法不仅将直接导致存量房产持有者资产价值持续缩水，更可能在市场信心本就脆弱的背景下，进一步打压房价，对于中央提出的“稳房价、稳预期”和房地产“止跌回稳”将是很大的打压，妨碍了整个房地产市场止跌回稳的战略目标。 谈房地产未来发展空间： 从住宅发展现状与国际经验对比来看，中国房地产行业仍存在巨大发展潜力与空间 孟晓苏：其一，城镇户籍居民住宅质量存在提升空间。根据主管部门数据，当前我国城镇居民人均住宅建筑面积为41.8平方米，但该数据包含公摊面积，若换算为使用面积，实际人均不足30平方米。这与欧洲国家普遍采用使用面积计算的标准相比，存在显著差距，反映出我国住宅在居住空间的实际利用效率上仍有提升余地。 其二，新市民群体住房需求亟待释放。大量新市民在就业城市仍面临住房短缺问题，多以租房或借住等不稳定方式解决居住需求，这一庞大群体的刚性住房需求尚未得到有效满足，构成房地产市场的潜在增长空间。 其三，与国际成熟市场相比，我国房地产业发展周期仍处于早期阶段。美国房地产历经249年发展，在2008年次贷危机后于2012年重启增长，至今已保持13年的繁荣态势。尽管其新房增量有限，主要依托存量房交易及拆旧建新等衍生活动，仍稳居美国第二大产业。日本房地产虽经历30年低迷期，但自7年前复苏以来，房价年均涨幅达5%，有力带动经济增长，日经指数屡创新高，提振国民经济信心。这些案例表明，房地产业在成熟经济体中仍具备强劲的经济拉动能力与持续发展韧性。 马克思与恩格斯曾指出，衣食住行作为人类生存的基本需求，是开展一切社会经济活动的前提。基于此，无论是当前我国保障房建设缺口带来的现实需求，还是从长远发展视角看，未来数百年间，房地产业都将持续通过存量更新、居住品质升级等方式，成为拉动中国经济增长的重要引擎，展现出与发达国家相似的产业生命力与经济支撑作用。 谈对目前房地产市场的担忧： 一是需警惕法拍房激增对房价形成冲击；二是地方政府需纠正政策执行偏差 孟晓苏：当前房地产市场数据让人担忧：房地产行业低迷已持续3年多，今年1-3月仍未见起色，房价更是经历连续两年深度下降且跌势未止。根据最新数据，今年开年以来，各城市房价又进一步下探，实际跌幅或远超此前预估的30%，居民房产资产缩水规模极有可能突破120万亿元。尽管部分媒体与专家对市场企稳迹象持乐观态度，但客观而言，实现“稳房价、稳预期”的目标依然任重道远。 在阻碍市场止跌回稳的因素中，两类机构性行为值得高度警惕。 其一，法拍房激增对房价形成强烈冲击，法拍房拉低了二手房价格，又影响到了一手房。有一段时间，受经济下行影响，大量购房者因失业等原因丧失还款能力，银行加速处置抵押物、法院强制执行，导致法拍房数量短期内大幅攀升。法拍房起拍价通常为市场价的70%，实际成交价更是普遍腰斩，这种超低价交易通过 "边际价格理论" 产生连锁反应 —— 单个法拍房成交价直接对周边300米范围内房价形成打压，若区域内法拍房占比超过15%，周边区域的房价都需要重新评估。尽管近期相关部门已采取措施遏制法拍房快速增长，但尚未从根源上解决其对市场价格体系的破坏性影响。 另一个让我担心的问题是地方政府对财政资金收购商品房的政策执行存在偏差。若财政资金用于收购商办用房改造为保障房，符合政策初衷；但部分地区将目标瞄准商品住宅，甚至采取压价收购策略（如以市场价60%强制收购），导致市场交易陷入僵局。央行原计划提供的3000亿元再贷款支持，到现在使用不足300亿元，折射出这种行政干预与市场价值的严重背离。一旦此类低价收购行为形成示范效应，将通过 "边际价格" 机制进一步拉低周边房价，其破坏力远超银行主导的法拍房交易。相比之下，财政资金应更多引导社会资本参与收储，避免直接干预市场定价，防止因政策执行失当加剧市场波动。 谈建设好房子： 全力打造 “好房子”，保障房建设不容忽视 孟晓苏：我国对于住房品质的要求和规定，早在二三十年前就做了。此次住建部发布的这套新标准，我觉得很受鼓舞，其在原来标准基础上又提高了标准：不仅提高了层高，对隔音性能要求更严了，还围绕智能化、安全性、适用性以及绿色节能等方面构建了完整的规范体系。这一演进充分体现了社会需求的升级与行业发展的进步，契合了满足人民群众日益增长的美好生活需要这一核心目标，也标志着我国住房建设迈向更高质量发展阶段。 回顾上世纪八九十年代的保障房建设，彼时提出的 "价格不高，质量高；面积不大，功能全" 建设标准，为保障性住房发展奠定了重要基础。所以，我认为在新的标准面前，无论是商品房开发还是保障房建设，均应严格对标新标准，全力打造 "好房子"。这既需要市场主体与建设者积极响应，更呼唤一批有志之士主动投身保障房建设。保障房虽以小户型为主，但应在功能配置上做到齐全完备，在建设品质上对标甚至超越商品房标准，同时注重配套设施的完善。大量高品质保障房的供给，不仅能有效满足民生需求，更将如同商品房一般，强力带动上下游 180 多个产业协同发展，从家居、家电到装修装饰等全链条形成产业联动效应，为经济增长注入强劲动力。 至于人们担忧提高房屋品质，会不会增加保障房的建设成本的问题，我认为，保障房因土地划拨免除出让金，成本结构具备天然优势。在大城市，土地出让金往往占据房价的50%-60%，可将这部分节省资金投入到“好房子”建设上。在房屋建设过程中，保障房不是开发商投资，是由政府投资，由社会融资支持，最终由老百姓出钱购买，然后再转成银行贷款对老百姓的支持，这些建成的好房子完全是由市场支撑的。 对开发企业而言，将商品房建设标准对标“好房子”不仅不会引发争议，反而有助于提升产品竞争力，促进销售去化。从长远规划来看，房地产市场亟需进行结构性调整：应当扩大保障房在开发总量中的占比，适度压缩改善型商品房规模。当前每年近18亿平方米的商品房开发体量明显偏高，未来需向保障房建设倾斜。 谈年轻人不买房问题： 年轻人应依靠保障房解决住房需求，“以租代买”是解决年轻人住房问题的理想模式 孟晓苏：年轻人刚刚踏入社会，正处于努力打拼的起步阶段，收入普遍不高，购买高价商品房对他们而言，无疑是沉重的经济负担，超出了他们的能力范围。实际上，年轻人应当是保障房的主要受益群体。保障房中有专门面向新家庭的需求，可现实情况是，保障房的建设进度滞后，未能满足需求。 当下，社会舆论过度聚焦存量房问题，却对保障房的增量建设关注甚少，仿佛保障房建设无关紧要。人们琢磨如何处理好存量房，可这些存量房往往是为经济条件较好的家庭准备的，并非普通家庭能够企及。住房“双轨制”的理念，即保障性住房与商品房并行的住房体系，本应深入人心，但至今仍未被大众广泛理解和接受。
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