提纲： 一、未来已来 楼市不再复苏 二、市场销量趋缓 改善盘占主导 三、四代住宅入市 产品步入新时代 四、土地入市少，摘牌无需炒 五、文旅商 争奇斗艳 六、2026市场展望 正文： 2025年年末，中国经济最大的事件，莫过于12月18日，海南自贸港封关日，全网铺天盖地报道，取代世界两大自由贸易港香港，追赶新加坡港。海南经历三次经济发展定位，一直没找到方向，这次希望是最后一次。如果成功，下来收回“湾湾”，可参照自由港体制管理，作为“一国两制”的新样板。 俄乌战争进入最后谈判停战阶段，能否在年前结束战斗，全世界人民“翘首以待”。 一、未来已来 楼市不再复苏 2022年楼市下行以来，国家救市政策频出，但地产行业大势已去，成了“扶不起的阿斗”。10月28日，中央经济工作会议，发布“十五五”规划建议，不再提房地产支柱行业，转而构建房地产发展新模式、优化保障性供给、因城施策、增加改善性住房供给。提倡建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”，推进现房销售政策，保障购房者的利益。 十一月底，万科股债双双暴跌，重组清算消息迅速蔓延。有说“上层”发话：按市场化重组万科，深铁不再无底洞输血，万科时代或许谢幕，当年的三好生，如今面临退学的尴尬境遇。三十年河东、三十年河西，大抵如此。世纪有轮回，老天放过谁！ 十二月中旬，万科三笔到期债务延期沟通会，三项议案均未达到90%的赞成票生效门槛，将面临到2026年末超200亿债券偿还压力，能否解决这个问题，是否会暴雷，不容乐观。 年初，万科“暴雷”的信息流传开来，从深铁接管万科领导班子开始，到下半年万科二号“财神爷”祝九胜入狱；年初深铁指派的董事长辛杰也被查处；挖国资墙角、中饱私囊的“合伙人”公司，小金库操盘手郁亮等老臣，还不知未来结局如何。王石团队班底，跑的跑、抓的抓，穷途末路，走到了退出历史舞台的边缘。
国庆后，融创、碧桂园宣布境外美元债重组成功，融创化债600亿，碧桂园化债840亿。12月17日，融创96亿美元债清零。随后，孙宏斌出席融创参与的重庆湾项目开工典礼，这是今年六月出席股东大会后，“老孙”第一次亮相。两家头部暴雷企业，终于可以喘口气，“躺平”休息下。 二手房盟主贝壳，去年成立贝好家新房开发板块，独自操盘的成都、上海两项目，开盘销售折戟沉沙，开了个“国际玩笑”。拿捏全国一二线城市开发商楼盘销售“命门”的贝壳，竟然自家开发的楼盘卖不动。贝壳掌门人彭永东随后宣布：贝壳将退出新房独自操盘开发模式，专业的人干专业的事，与品牌开发商合作开发。 今年，或许是未来楼市表现最好的一年，下来新房销量还会下降。刚需主要靠市场位置好、价格低的二手房解决；新房主要供给改善需求，“好房子”，将成为新房市场遵循的开发方向。 2025年，洛阳市场新盘上市寥寥，只有伊滨未来花园、西工区城市阳台玖号院、洛龙西丰李镇中泰紫云台叠墅，三个主要项目入市。未来几年，楼市市场会持续走低，房地产行业再也无回天之术，重新回暖的可能，房子只能用来住，不能用来炒的时代，已经到来！
二、市场销量趋缓 改善盘占主导 市场上市新盘锐减，整体销量趋缓，大部分在个位数，稍好在一二十套。高铁板块格润华府，年度销售拔得头筹。作为本土地产第一品质开发商，格润小镇、华府上市后均排在销售榜前列。均价1.25万元/平米的格润华府，在高铁板块，一直吊打新区中轴、位置更好、地段更成熟的龙城三期。河南铁投接管建业龙城开发后，并未扭转销售颓势，只是年中时东地块一栋洋房开盘，销售不错，高层住宅销售，一直举步维艰，国庆后有所好转。 龙城一期关林路北，烂尾十余年的紫荆西区，改名“春晓锦园”，“梅开二度”，以9500元/平米的均价，“五一”重装入市。在绿城代建顾问合作基础上，重新提升外立面设计、内外景观展示区，有“士士别三日，当刮目相看”之感。呈现出的高层+底商外立面、景观示范区，在洛阳中高端改善盘当中，当属一流，因此取得了年度销量前五的佳绩。 洛龙区西，丰李镇“中泰紫云台”叠墅项目，是今年入市最高端产品。中泰十年磨一剑，宝剑出鞘，依旧不凡，产品品质杠杠的。户型180——325平米区间，套价230——500万，五层墅院，户型大胆创新，露台设计准四代标准。洛邑古城、九洲池、卫坡新序的景观设计操刀者、国内一线景观公司奥雅，担纲景观园林设计，延续中泰楼盘的景观特色品质。九月开盘卖了几十套。除了地段偏远，产品力或许是近两年其他低密度、新项目无法超越的高度。 2025年1——11月，销售榜前十的企业，合计销售住宅60万平方米，中成置业17万平米，摘得第一；建业7.47万平米、碧桂园7.45万平米，分列第二、第三。中成置业三个项目合计排名第一，源于伊滨区一百亩613职工定向房，水岸绿洲代建项目，项目交付，集中办证面积5.56万平米。 单盘销售额，水岸绿洲3.38亿排名第一；格润华府3.36亿排名第二；春晓锦园3.15亿排名第三。 预计洛阳市场，年度整体商品房新盘住宅销售面积在140万方左右，略低于去年的160万平方米，均价9000元/平米；二手房销售13000套左右，均价6800元/平米。
三、四代住宅入市 产品步入新时代 十月，作为洛阳第一个四代住宅，伊滨区未来花园，开盘劲销100套，均价8300元/平米，单一户型208平米，实属不易。如果不是四代产品，伊滨楼市环境，过三十套都难。西安、郑州近年新盘市场，“不四代、毋宁死”，没四代都没法吆喝卖房，年度销售十强占据七八席，120%+得房率，是基础门槛，卷的没边！ 许多人说：四代住宅不适合中原地区，风大、灰尘多、绿植不好生长养护、私密性差、、、但四代住宅项目上市即热销，用事实证明了购房者的取向。四代住宅“夺人心魄”之处，不在于露台有多大，主要原因是两层挑空的露台不计入容积率，给客户有白送的感觉，大大增加了居住的使用面积。 于是四代住宅项目露台越做越大，既增加了开发成本，又增添了结构使用的安全性，外挑四五米阳台，碰到六级以上地震，大露台结构安全性不堪想象。住建部门应该及时调整、几十年不变的设计规范：凡是阳台都不计算容积率，这样既大大抑制四代住宅的泛滥，又增加了建筑结构的安全性。四代住宅，其实就是逃避建筑规范的“畸形”产品。 城市阳台住宅项目，作为主城区第一个四代产品，坐拥城市中轴线、核心原点、洛浦第一排区位，预计元旦后开盘。面积140、190、240平米，预计后排140平米售价1.2万起，前排+1500，也会大卖，城投开发，内部及政府局委部门，不差钱的多得很。 项目南侧沿路规划的两层商铺，遮挡了洛浦头排三层240平米户型视线，楼间距最小的，目测8米左右，项目沿着地块四周，规划了两层商铺，十年前就落伍的规划。商铺购买客群越来越少，商业配比部分，应集中规划为商务楼。那位置做酒店、公寓还是非常适合的地段。做传统商铺，显然是无法销售去划的，作为平台公司资产，就另论了。 11月27日，道北洛吉快速，港龙项目路东对面，"龙之梦·山琚"盛大开工奠基，143亩、1.3超低容积率改善产品。项目由河南钢贸头部企业，齐辉集团投资，郑州品质一哥永威置业，组织“梦之队”代建团队执行开发，开启洛阳洋房四代产品竞争大幕。 2026，洛阳洋房产品将迎来四代潮，经开区中浩德、中成、高铁站南广场城乡建投，三个洋房地块，均为五十余亩规划，据悉都规划了四代产品。目前项目基本完成方案规划，明年开春同步上市，必定拼杀激烈，刺刀见红，谁能胜出，且看分晓！ 四、土地入市少，摘牌无需炒 今年住宅用地，主要是经开区中浩德、中成两块洋房用地摘牌，其他鲜有耳闻，查统计数据，市区内一共摘地500余亩，这一轮楼市未下行前，洛阳土拍摘地年度一般在3000亩左右，今年降了80%。 政府平台公司前几年摘牌的一二十块土地，开始陆续上市，晟景柒号院、未来花园、城市阳台玖号院。房产除了刚需、改善，已无投资价值，“房住不炒”，石锤落地！ 这才是健康的房地产市场应有的特性，成百上千万的房子，普通家庭几十年的月供背债，以往大爷、大妈排队领鸡蛋般购房开盘场景，的确不正常。未来购房应是现房销售，烂尾了还要交月供的“荒唐”政策，天理难容。 进入十二月，洛阳土拍挂出六块地，近三百亩，主要分布在道北片区，土地价在500万/亩左右，比前些年楼市“高潮”时，降了一百多万。 比较引人瞩目的是王城大桥北“烂尾坑”，建业洛神广场西地块以北，南邻中州渠75#、76#两块地，计28亩。容积率3，起拍价900万/亩，楼面价合到4500元/平米。当年建业协议14.9亿拿117亩洛神广场地块，是1277万/亩，包含50%商业规划，建业老胡亲自披挂上阵，走资源关系，排除其他竞争者协议拿地。 12月16-18日，11月挂牌的五块地271亩，完成竞拍摘地，均为政府平台公司所得。但不是开发晟景七号院、城市阳台玖号院的国晟市级平台公司 ， 而是瀍河、西工区级平台，都是地产开发新兵，有些匪夷所思，莫非又是在摘地托市？不得而知。
早在十一月底，洛神广场西地块，原建成的售楼部拆除，本以为是拖欠工程款，拆了卖废钢、玻璃，原来是建业的售楼部，建在了这次拍卖的两块地里，给新项目启动腾地方。涧西建业尊府二期拍地，也出现过这情况，美的摘地，建业一期售楼部拆除。 这两块地最终摘牌1130万/亩，容积率3，如开发四代品质高层住宅，成本约1.1万元/平米，卖1.2万/平米不是问题，平台公司摘地，政府团购，加上周边名优建材城大把购买力强的小老板，销售去划不成问题。 一线上市房企陆续退出洛阳这样的三线城市，省会郑州地产强豪，大都“要死不活”，也不再剑指地市。洛阳楼市又回到二十年前，本土房企自耕自种的乐园。不同的是地价比那会翻了十来倍，小开发商买不起土地“耕种房子”，政府平台公司成为“大地主”独霸天下的日子，也将随着政府平台公司退出替政府融资功能，成为历史。 未来将会孵化出一批政府国资开发公司，进入市场化地产开发阵营，如天津，楼市开发主力是央企、地方政府国资房企为主导。 2025年8月，央行等四部门联合发布《关于规范突出融资平台公司的通知》，要求城投平台公司于2027年6月前，地方政府的融资平台债务清零，城投平台公司剥离政府投融资职能，进入市场化发展轨道，平台公司兜底摘地，将不复存在。如平台公司这一转型彻底，房地产开发将进入更低迷的轨道。 湖北政府试点的“三资改革”：国有资源资产化、资产债券化、资金杠杆化，将大大促进城投平台公司化解债务进程，这一改革将推行全国，中国狂奔了三十年的“扩城”大基建时代，将退出历史舞台。步入欧美城市模式，几十年不变的平稳发展时代。
五、文旅商 争奇斗艳 地产不行，文旅商来凑，填充下楼市寂寥的乏味。 “洛小仙“IP成功推出：四月牡丹花会期间，洛阳第一网红打卡地“洛邑古城”，推出天女散花“洛小仙”IP，持续不衰。源自《洛神赋》“洛神”形象为原型，演员借助威亚掠过水面，挥洒花瓣，亦有敦煌飞天女之感，洛邑古城旅游人气，经久不衰。洛小仙扮演演员，也出圈成名，成为洛邑古城推出的第一个代言人。 丝路起点 似有定论：洛阳是历史上丝绸之路的起点，与西安一直有争论，今年有网友又搬出2024年央视报道：洛阳是丝路起点，长安在西汉是起点，东汉时节点。这争论源于2007年国家旅游局基于总体规划，明确洛阳是丝路起点的定论。 这些年“西边”有大量“喷子”，一直诋毁洛阳历史地位，“睁眼说瞎话”，以当今高于洛阳的文化占位，肆意串改“板上钉钉”历史，给洛阳历史文化传播造成了极大地伤害。类似《长安三万里》把李白与杜甫第一次相见于洛阳的公开史实，搬到长安。 网络上凡是说洛阳成绩的帖子，评论区一定有西边的“喷子”抹黑，占据评论区主要咖位。谁让人家省会城市、西部重镇、城市人口比洛阳多呢，好汉难敌四手！ 天津桥 桥墩完工：万众期待的天街咽喉工程天津桥，河床里桥墩工程施工基本完成，明年底通车没有悬念，一桥飞架南北，天街变通途。隋唐洛阳城轴线工程全线打通，下一步就是如何丰富天街沿线文旅内容，武皇大唐荣耀，未来可期。 伊滨方特 有序推进：占地876亩的伊滨方特项目，历经十余年的落地，终于结束一年的挖掘古墓工期，1449座墓葬清理完成。总投资33亿的主题乐园全速推进，进入工程主体施工阶段。规划的峡谷漂流、石窟魔影、故国神游、女娲补天、无动力组团等多样化体验项目，涵盖八大类、49项沉浸式娱乐体验，计划于2027年投入运营。 定鼎门 新街区即将开街：定鼎门南广场仿古街区，经过多年建设，基本达到开街条件。三四十米宽阔的街面，难以聚气，素面朝天，没有商业氛围，更像景区。定鼎门本无旅游热度，这条街想要打造成热度街区，难度指数为90%。隋唐公园西门的奥莱街区，各方面条件比这好得多，还是“波澜不惊”，难以转化为商业热度。大店穿插小街巷，才是创造此类区位商业热度的产品规划正招。 关林文旅更新项目：去年八月，占地200亩的关林村拆迁完成后，目前在普探挖掘中，预计明年五一后，才会有实质性的建设启动，这个项目的建成运营，能否挽回关林景区的旅游颓势，值得期待，祈求关老爷保佑。 九洲池二期：停停干干四五年，预计2026年五一前开始投入运营。以沉浸式演艺餐饮核心业态，引入游客参与互动节目；展示类有寝宫遗址博物馆、唐代生活艺术博物馆、传统营造技艺博物馆等，体验皇家宫廷生活文化。二期规划了七八万方商铺街区，能否运营起来，是个考验。 盒马落地 567生鲜崛起：八月，在一线城市日渐没落、阿里旗下盒马鲜生，下沉三四线城市，首开涧西万达广场，搅动洛阳商超一池春水；随后，本土老品牌，名不见转的忠诚超市衍生出的“567生鲜”，在年初南昌路王府井首店开业后，经过半年的沉寂，开始发力，席卷洛城。接连开了新区宝龙、正大，道北体育公园、解放路新都汇店、邙岭大道凯瑞红磡店、老城北大街安喜门店。 号称洛阳版“胖东来”，开业时代售“胖东来”自营产品，引发抢购。以时下流行的“餐超”融合：生鲜、烘焙、熟食品类一应俱全，开放后厨展示，想与大张、丹尼斯、易合仓掰掰手腕，一比高下。 下午六点左右，体验了正大店，人气很淡，装修场景一流，色调感受素雅舒适，比易合仓感觉好。主打生鲜的水产品、家禽鸡鸭类一般般，没突出特色；烘焙品类也不多，餐饮熟食区，品类不如易合仓；蔬菜类以价格高的净菜为主，也不如长申超市；只有面点类，丰富多彩，光窝头都七八种，煎饺也有三四种，靠这一个品类，能拳打“南山虎”，脚踢“北海龙”吗？ 不管胜算如何，一入市，当年开六七家店，已不容小觑，应是“子弹充足”，有备而来，才敢广撒英雄帖，号令全城消费者埋单。 宁德时代 投产：引进宁德时代，快速拉动工业提振，改变洛阳工业产业格局。洛邑古城汉服打卡持续火爆，从此洛阳酒店民宿产业彻底激活，一飞冲天，带动洛阳文旅大发展。城市阳台片区拆迁、启动开发建设，是上任政府重大惠民工程，将成为洛阳建城史上重大里程碑工程。文旅+市政+工业，三驾马车、齐头并进，交了一份完美答卷。 洛阳伊滨区宁德时占地三千余亩，总投资320亿元，分四期建设。去年一期、今年二期陆续投产，累计完成160亿产值，目前三期四期建设完成80%，明年下半年投产。届时将产生千亿产值，带动上下游2000亿产业聚集。洛阳重回中西部非省会城市GDP老一宝座不是梦。 相比之下多年前落户的丰李镇格力万亩新能源产业园，一期厂房建成投产后，就没了后续报道。随后“董大妈”又转战郑州，圈地开发区域总部产业园，洛阳产业园这根玉米棒子，就撂在这不管了。 目前洛阳园区，依旧大片荒芜，不少占地已被农民复耕。前些年洛阳街头随处可见的银龙公交电车日渐稀少，曾被誉为“最美公交车”，大部分存在电池衰减严重、电池更换费用高等问题，在停车场“躺平”，成为洛阳城市的记忆。 六、2026市场展望 尚存活的一线房企不再扩张，固守一线城市家园；政府平台公司2027年6月，退出替政府融资平台大限将至，不再会为地方政府“兜底摘地”；三线城市本土开发企业，动则三五个亿的土地款，大都无力摘地。房地产开发量将继续减少，新盘主要用于改善，中高档品质，房价自然也不会低，平均房价拉高，“稳房价”目的，自然达到。 刚需主要靠保障房、经适房、二手房。洛阳主城区，二十年内“老房子”，四五千价位多层，六七千高层住宅，随处可买，完全能满足刚需购房客户需求。 2026，洛阳四代洋房项目，预计有五个以上入市，清一色都是四代产品，拼杀激烈。 “安得广厦千万间，大庇天下寒士皆欢颜”的时代，不是遥不可及，而是即将到来。
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